我是一个80后大叔，虽已中年但个人认为还不油腻，心中仍有情怀，心里那颗处于缺水状态的种子一直在等待合适的机会焕发生机，但在这之前我仍然是一个甲方工程线的精装修工程师。
早期精装修工程管理并不系统，除了专业出身的精装工程师外，部分是由土建工程师或其他专业代劳。
在不需要精装交付的时代，精装修在整个房地产工程管控体系占比不大，住宅地块基本就是售楼处、样板间和一些电梯厅及公共区域，商业地块除外，主要工作就是工程进度与质量的管控以及沟通衔接，成品能够满足观感要求即可。
现在全精装交付的项目越来越多，但由于大部分是抢工抢出来的，交叉施工问题普遍存在，国标要求基本无法做到，因此写下这篇房地产精装修管理攻略，希望与大家分享一些经验。
整个精装管理大概分四个阶段：前期计划、开工前准备、过程管控、交付验收，其中每一项都会有许多的管控动作，但我想分享的是相对重要的。
前期计划
1、 设计阶段
设计标准化程度低的我会关注以下几点：
A．施工难度
石材：货源少，无法选货和比价或不能满足供货量，常见于玉石类材质松脆，水线、暗裂多，不适合大区，如大花白、爵士白、白玉兰排版尺寸过大或不合理，出材率低；
背景墙木作：固定家具顶天立地不设收口调节板，难以批量加工；
地板：铺装过长，门洞处不设压条、过桥，易收缩或起拱；
壁纸：纹理造成接缝明显。
B．质量风险
空鼓：墙砖尺寸过大，如超过600*600，粘贴易空鼓；
渗漏：潮湿区域材料不耐潮，如卫生间门框根部未采用石材；
收口：不同材料平接收口，常见于飘窗位、通道；
耐久：未考虑使用环境，如外阳台储物柜采用木质；
开裂：单一标高的平面尺寸过大，易开裂，常见于客厅吊顶。
C．安全风险
防护栏杆未达到规范要求高度；内开内倒铝窗下角磕碰；挑窗窗户开合过大，无限位器设置；
金属装饰线条拼角处锐角未打磨，常见于踢脚线和镜柜卫生间镜柜镜面采用胶粘固定且未加边框淋浴间壁龛洞口宽度不足，玻璃隔板托件无法安装；
公寓楼空调外机平台窗户设置不合理，容易出现儿童翻爬。
D．功能缺陷
使用：尺寸较小使用不便，常见于淋浴间；
维护：吊顶、管井墙未留置检修口，常见于厨卫间；
过道：门洞口宽度较窄，不符合一般使用习惯，常见于卫生间；
清理：空间小不利于打扫形成死角，常见于卫生间淋浴隔断和台盆柜之间。
E．施工工艺缺陷
各类精装修工艺观感不佳、制作粗糙、收口不合理、图纸难以实施。
管理动作里还有内审、会审以及设计交底和设计深化，层层过滤，最终图纸上的问题基本会优化合理。其实这是熟悉和了解图纸的过程，通过审图可以对图纸加深印象和理解图纸。
案例分享
● 为了更好的效果设计采用墙面规格为1200*600，地面规格为1200*1200大理石进行铺贴，要求对缝，大理石质地松脆，尺寸超过1200，容易产生裂纹和空鼓。
● 玻璃幕墙单片玻璃宽幅达到4米，需定制，现国内普通城市钢化炉最大宽幅为3300。
● 如聚氨酯类的防水材料，防水效果好，但只能作为内装地面防水材料使用，严重的会造成瓷砖墙面大面积空鼓变形。
装饰面出现了大量空鼓，导致瓷砖受压变形成开裂
