越秀由于资源高度集中，人口密集，常年没有新增供应，所以房价也是特别贵的。
同时越秀也是两级分化最严重的一个区，要么是三四百万的老破小，要么是一千多万的次新房。
虽然是两级分化，但也是主要的购买力范围，而中间段位（500-800万）在越秀是很难选的，不值得选老破小，要不就是次新两房，中间段位去海珠或天河选会更好。
所以在越秀买房要么低总价的学位房老破小，要么一千多万的次新房，是比较好的选择，既能满足学位又能满足居住，同时跑赢大盘的一些选择。
今天我们要对比的是两个省级学位房里的第一梯队的小区。
一个是文德路小学学位的东方文德广场。
一个清水濠小学学位的骏文雅苑。
文德路小学分一南一北两个校区，清水濠小学只有一个校区，均离小区都不远。
文德路小学是第一梯队的名校，和清水濠同为第七组派位里仅有的两个省一级，同时初中有机会入读培正、省实、铁一这些初中名校。
这两个盘的地理位置都极其优越，步行5分钟可到北京路商圈，1公里范围内有三个地铁站。
对于选择买在越秀区想兼顾学位交通配套楼龄新的买家来说，都会对比以上两个盘，大家都处于政府机关单位高度集中的公园前板块里，虽说大家只相隔了一条仁康里。
东方文德的单价在10-13万，骏文雅苑的单价在8-10万，下面从几个方面盘点一下两者之间的区别。
这里要额外提醒一下，另外还有两个名字类似的文德先生和文德广场，上的是珠光路小学和八旗二马路小学，单价便宜2-3万，大家不要搞错了。
我们先从户型上说起。
只有东方文德广场有一房一厅这种学位房产品，面积约57-60平，每一栋都有这种户型，其中部分户型是长阳台设计，能够改成小两房，但买入门槛过高。
总价要560-580之间，一房一厅的次新电梯学位房里，比它便宜的有铁一小学的东堤湾以及小北路小学的小北御景的一房单位可以选择。
但是东堤湾楼龄旧户型也差些，小北御景的位置又比不上公园前板块。
两房是骏文雅苑的入门级户型，主要分为东向和西向，70多平的两房目前大概700万出头。
东方文德的两房面积会大一点，80多到90平，总价约880-1000万不等，在同等面积的两房里，骏文雅苑在850万左右。
三房是两个楼盘的主流产品。
骏文雅苑三房都是东西向分布，面积137平，全部带主套，西向高层看着东方文德的空中花园泳池，东向也能看到中山图书馆。
东方文德的三房是南北向分布，既有105平的三房一卫也有115-120平的三房带主套，主要以城市景观为主，C1、C2栋南向看泳池。
四房户型里，东方文德优于骏文雅苑的，141-143这种豪宅线以下的原装全明四房是板块内稀有的产品，骏文雅苑的4房超了豪宅线。
在小区上，东方文德只有5楼的空中花园，骏文雅苑的小区花园会比东方文德要大一些，除了空中花园外楼下还有花园，曾经出过公示要改造后引进一所幼儿园。
但目前是因为噪音以及占用公共区域问题遇到了阻碍，如能解决的话小孩子上幼儿园就更方便了。
至于车位方面骏文雅苑更为紧张一些，车位比大约1：0.5，而东方文德的车足充足，达到1：1.23，且管理较严，入户入梯均需要刷卡。
骏文雅苑都是3梯7户，东方文德以3梯6户为主，B1栋是3梯8户，B2栋是2梯5户。
定位上都属于改善性小区，优先它的改善三房户型，既满足居住又满足学位，推荐这两个小区也是基于这个逻辑。
如果单纯为了学位，两个小区都不是最好的选择，东方文德的一房总价太高，骏文雅苑又没有小户型。
之前的文章就讲过了，越秀学位房的总价建议不超过450万。
两个盘都是本地开发商，但是东方文德的开发商在广州开发产品较多，物业管理也略好。
最后总结一下，两个都是在充满人文气息的文明路上难得的次新楼盘，商业与配套大家都是共通的，周边老破小较多，暂时也不会有较大的变化。
周边在售的一手楼盘有粤海壹桂府、港汇华庭以及准备推出的2020年的地王项目城投领越壹号，除领越壹号暂未定外，其他楼盘的学位都是市级学位。
刚满五年、省级学位、次新房、户型好，就是本期所说的两个楼盘的主要优点。
以上
拿铁房产观，专注广州楼市咨询与全流程买房服务，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。
