在我国土地是有使用性质的，土地可以分为农业用地、工业用地、商业用地等，土地的性质决定土地的使用，农业用地是不能用于工业建设的，那么工业用地做宾馆或商业用途出租其租赁合同是否有效?
第一种观点：无效
工业用地变成商业用地是属于改变土地途径的情形，如果该行为没有取得相关部门的批准，该租赁合同是无效的。
依据《中华人民共和国土地管理法》
第六十五条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;
(二)不按照批准的用途使用土地的;
(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
第二种观点：有效
擅自改变土地用途的是违反《中华人民共和国土地管理法》五十六条和《中华人民共和国城市房地产管理法（2009）》第十八条的违法行为，但因上述法律规定只是管理性强制性规范，并不直接导致合同无效，因此合同仍然有效。
【法院案例】（2017）苏民申1877号
盐城联孚劳动服务有限公司与徐道房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书
江苏省高级人民法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，只有违反了效力性强制性规范的合同，才会导致合同无效的后果，而仅仅违反管理性强制性规范并不影响合同在私法上的效力。《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于改变土地用途应经土地行政主管部门和城市规划主管部门的批准的规定系管理性强制性规范，联孚公司未经审批将工业用地上的房屋出租从事商业活动虽违反法律规定，但仅会引起行政管理部门的管理约束，并不会导致租赁合同无效的法律后果。
《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。因此，只有违反效力性强制性规定的合同才是无效合同。而法律、行政法规明确规定了违反该规定导致合同无效或虽法律、行政法规没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，应为效力性强制性规定；法律、行政法规的强制性规定仅关系当事人利益的，该规定仅是为了行政管理或秩序管理需要的，一般为管理性强制性规定。
承租人能否解除合同要分情况而定。
1、若出租人在和承租人签订合同时，承租人就对土地性质知情的，无权以此为由解除合同。
【法院案例】（2018）苏05民终1034号
苏州优曼时装有限公司与张勇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书中，苏州市中级人民法院认为：涉案房屋所在土地类型为工业，涉案房屋中6号设计用途为一般住宅、8号为非居住用房。涉案房屋租赁合同约定，优曼公司将涉案房屋租给张勇作为公寓使用。张勇自行承担经营风险，优曼公司公司不对张勇办理证照负责。张勇在明知土地、房屋类型不适合公寓使用情况下产生的经营风险，应由张勇自担。
2、若出租人在和承租人签订合同时，出租人对承租人作出虚假承诺甚至是伪造证件的，承租人有权解除合同。
【法院案例】（2017）苏02民终2771号
孙明峰与冯长好、蔡月朋买卖合同纠纷二审民事判决书
无锡市中级人民法院认为，由于冯长好、蔡月朋有悖诚实信用原则，提供了伪造的《消防安检合格证》，且《土地使用权承租证明书》（锡土1998租字第093号）载明的土地用途为“工业”，冯长好、蔡月朋又无法提供经营浴室改变土地用途已获得城乡规划主管部门的批准证明文件，导致所转让的长安楚水浴室因无法取得《消防安检合格证》而不得投入使用、营业，孙明峰继续开办浴室的合同目的不能实现。据此，孙明峰以合同目的不能实现为由诉请解除《转让协议》，应予支持。
引申相关法律法规政策规定：
1.划拨土地使用权
划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式。
(1)经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。
(2)经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。
2.出让土地使用权
出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征：
(1)取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。
(2)取得的土地使用权是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的年限。
(3)取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让。
3.土地使用权变更
根据《城市房地产管理法》规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。但相关法律、法规和政策明确规定和出让合同约定由政府收回土地使用权的除外。
1.）土地的性质主要是两个部门管理，城市建设用地性质主要是规划管理部门与国土管理部门共同划定土地用途。其他用地主要是国土管理部门根据土地利用部总体规划确定。
2.）变更土地用途，一是要符合土地利用总体规划和修建性规划的要求，二是要向规划管理部门和国土管理部门申请变更。
3.）变更土地用途，要补交土地使用权出让金。
4、建设用地有偿使用
依据土地等别按照《财政部国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(财综[2006]48号)有关新增建设用地土地有偿使用费征收等别划分的规定执行；工业行业分类按《国民经济行业分类》(GB/T4754--2002)执行工业项目建设用地控制指标
工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：
(一)工业项目投资强度控制指标应符合表1的规定；
(二)容积率控制指标应符合表2的规定；
(三)工业项目的建筑系数应不低于30%；
(四)工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；
(五)工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。
