租房怎么提涨房租,房东涨房租的方法

首页 > 经验 > 作者:YD1662022-11-04 02:54:37


租房怎么提涨房租,房东涨房租的方法(1)

我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问:新人首问!请问房产投资流派中,有无大型社区住宅一层商用出租的流派?坐标太原通过sfsd投资2套一手房,投资标的为一线开发商超大型社区(单个小区2000户以上),选择人流量最集中位置最好的住宅一层,投资初衷是单价要低租金要高的双保险,交房后将商用出租,租金回报率仍很难超过5%,但是房价已涨30~40%,首付款已翻番,下一步您建议是继续持有还是卖掉变现?

回答:你好,租金只有3种情况下会高。

一种是租给外国人,那你首先这个小区要获得外国人的认可,很多外国人扎堆只住特定的小区。

还有一种是分割出租,客厅割成两个房间,租单间,这个最大的问题是比较辛苦,要频繁打理租客。 否则,正常的长租很难提高租金,每年涨月租金200块就差不多了,涨10%都得谈。 房价涨并不代表租金涨。

最后就是做民宿,需要有线上运营经验,对房产的位置和环境要求比较高。

整个北方的经济环境人口决定了投资机会比南方更恶劣,需要选择更有价值的省会,太原没有独特的理由脱颖而出。不是强二线城市,房价随着大势涨。 本地人可以买,毕竟省会。 找新城人口延伸区,地铁沿线人口大盘,注意防止溢价。

是否需要出手,还是要结合具体的标的做判断,太原总体上向南发展,如果选筹位置不差 房龄不老,可以继续持有,或者出手一套做裂变。


提问:房姐好:武汉新人首问:我有一套东方雨林的一手房(81平),有无投资价值,想置换一套光谷附近或者稍远也可的二手房,麻烦推荐一下,金地中心城和锦绣龙城怎么样?,另外,如买新房,推荐一下洪山区和东湖高新区的房源,花山的联投瑞园值得出手吗?

回答:你好,庙山地理位置尴尬,光谷不疼江夏不爱,两边都不亲。江夏目前的发展重点是文化大道和黄家湖板块,庙山一般都是跟着市场喝汤,属于最后的补涨板块。本地土著和一小部分的光谷外溢需求,但交通基本上就靠9字头公交车,想去光谷一座汤逊湖大桥堵的你怀疑人生。教育和商业基本上一片空白。除非自住,投资是回避的。可以考虑置换。

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提问:房姐你好,相见恨晚。坐标重庆,手头四套房,一套石桥铺珠江华轩2005年商品房,建面137;一套谢家湾理工大学06年集资房,建面150,一套谢家湾轻轨站旁边育才中学2009年教师经济适用房建面82,一套江津区双福育才中学分校旁2017年商品房,建面110。现在夫妻双方都有稳定工作收入,月税后入3w,无车贷,所有房贷合计还有85w,每个月还6千,房租能得六千,手头子弹只有30,现在想兼顾孩子要在谢家湾读书,手头上的房子也基本都是10多年了,再持有房龄会更老火,所以想做个调整,有些人说重庆房价还会涨,也有人说重庆地多以后只会更便宜,自己很茫然,所以求助万能房姐,怎么操作最能实现优化?盼回复。

回答:你好,江津房产保值都困难,建议尽早出手。重庆除区县和远郊的远郊区以外,其他的房子都适合长持,雪坡很长。房龄15年以上的建议出手裂变。

重庆房子可不可以买?现在可不可以买?潜台词是对重庆楼市没有信心。一般来找我问重庆房产的,都是对重庆楼市有信心的人,所以我们一般只讨论怎么买,不讨论买不买。当然,也有一些新手真的不知道重庆的房产到底现在能不能买?

答案如下,三个原因导致了重庆目前可以买。

第一是房价低。目前重庆市中心地铁口次新的单价也就12,000~16,000之间,这个价格在一二线城市中妥妥的排名靠后。我们想象不到一个直辖市为什么有那么低的单价?我们认为不合理,整个城市被低估。

第二是土地有限。重庆是一座山城,如果你看3D地图,你会发现重庆主城区被山脉阻隔,能够在山脉的夹缝间修建城市的土地是有限的。就导致了重庆楼市的上限很高,很有可能后期往HK化发展。

第三是时机窗口。我们认为目前来重新买房,不用考虑时机。因为在重庆房价再翻一倍之前,所有的时间都是窗口期。大家买房可以根据自己的实际情况来判断什么时候入手。除了时间窗口,更重要的是专业能力,专业能力比时机更重要。现在重庆还处在横盘期,我们的投资策略是逢笋入,8-9折笋才考虑。

第2个部分是推荐版块:

你最终买的是一套房,而不是一个区域,也不是一个小区。所以某套房子的特点、价格并不能从版块/小区中反映出来。

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提问:房姐,你好,新年好!!2017年在北京买了二手房(昌平区,北七家镇),近两年有些下跌,北京的房子以后还会继续下跌吗?天津是否可以投资?

回答:你好,17年正好是北京上一轮涨幅的尾部,18年-19年回吐价格10%-20%是正常的。

北京以往的涨幅规律是涨1年 歇2年,但是现在是政策市,从近期的成交数据看,北京已经止跌了。北京购买力充足,需要政策刺激。

天津的涨幅跟着北京来,天津的学票价值更大,但是纯投资现在还不是入场时机,等北京回暖后再考虑。


提问:请问房姐武汉写字楼可以买吗?

回答:看你是买来用还是投资,如果企业经营还不错,长期需要固定的办公场所,那买来正常办公是可以的。

如果是投资,那不建议。武汉目前写字楼供大于求,过剩明显导致较大的空置率,其次武汉写字楼租金上涨比较缓慢,二次交易的税费太高,(契税,增值税,土地增值税个税等差不多占到总交易额的30-40%)流动性较差。


提问:房姐,刚毕业,月薪3千,请问要怎么起步买房?

回答:一说买房子,大家可能就会说没钱。很多人买房,因为等太久,全款就变成首付了。不能等太久,一旦涨起来就吓人了。房价短时间不涨,房子也有使用价值,迟早会涨的。没钱,要有学会跳一跳。方法有几个:1.就是找家里,朋友借钱。这种不是啃老,就当帮家里理财了。否则钱留在老人身上,过几年就就不值钱了,还有很多大忽悠们搞理财产品忽悠老人。

2.就是银行的金融信贷产品,也可以借到钱。

3.就是自己的现金流,哪怕压力大一些,也可以扛着。年轻人,只要好好干,收入增长是大概率事件。等扛几年,就缓过来了。房价一旦上涨,那么资产就坐实了。大家会问,你怎么肯定会上涨呢?那是当然的,其实每个发达国家都有这个时期,我国现在还远远没到房价不涨的阶段。 另外,跳可以,别闪了腰,这种能力也是逐步培养的。先跳一尺,觉得没事,再跳一米。


提问:房姐你好!看到中介有发很多法拍房的信息,不限购不限贷还比市场价低20%一40%,请问房姐这种房子可以买吗?如果买的话需要有什么特别注意的?

回答:法拍房操作好了是很赚钱的,但是新手不建议碰。法拍房,是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买,但建议不要盲目听信中介的口头保证,直接按法定程序操作:实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖,幸运的话,分分钟比市场价便宜不只50万。不过,投资就是用风险置换收益,即:高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。

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提问:学区房看得伤心,那些没法住人的老破小还都3万一平,有本事初中别对口全部都考啊,搞什么初中需要对口的小学才能对口读,高中还降低升学率,不知道这玩的是什么把戏,现在整个人都是焦虑的,怕小孩小学读不好影响读初中,以前在小镇上读书没人管,一路读出来,也没要人接送,大城市读书真心不容易。看个学区房,小学好的,初中对口不好,对口都好的,买不起

回答:中产阶级很多都是通过读书进入大城市的,也没有太多的路子,对于下一代,有路径依赖,非常重视教育。学区房的争夺很激烈。现在社会的竞争,是全方位的竞争。对一部分中产阶级来说,学校是他们买得起的面子。凡是面子,多少都有点收割机的性质。不可能不买,但是需要买自己承受范围之内的。学区房有不确定性,万一调整,就有一定风险。

从投资角度来说,需要买的是将来的学区房。要看一个东西好不好,要看各利益方是否在利益上达成一致。比如说,一些新区,政府要通过引入学校,打造名校,吸引人过来,学校本身要扩张,树品牌,家长希望孩子学习好,这几方利益是一致的。

所以,要找那种优秀国企,知名企业的聚集区,这种区域生源比较好,家长下血本,再看看是否引入名校,有名校就买。买的时候,价格一般不是很高。几年之后,一旦学校出了成绩,房价就涨上去了,其实这种投资就不仅仅投资的房子,而是教育。


提问:新人首问: 目前在武汉四年买了一套房自主,只剩五六万的公积金贷款没还完。这半年,币圈撸了100万左右,想变现保值,买第二套房纯投资。武汉户口。。。但是考虑到投资和回报的比例,拿白沙洲金色万科的房子说,160万的房子每月收租金2000不到,这么算100年回本?? 买万隆广场的商铺15年租金回本呢。所以想问一下房姐,纯投资,买什么样的房产类型回报率最高??是商铺>公寓>商品房 ,这样的顺序??买商铺有什么陷阱吗?如果买商铺回报率高的话,有推荐吗?大家都买三房,四房,如果不是钢需自住的话,用来出租的话,到底是不是最明智的投资?毕竟房价不可能像前几年那样翻跟头了。。。

回答:全错 住宅和公寓,商铺完全不是一个逻辑,如果住宅单纯靠出租回本,这辈子都赚不回来。住宅追求的是房价的涨幅,如果单纯考虑租售比,武汉整个城市的租售比都非常低。

所以我们要寻找价值洼地,很大可能暴击的板块。租金小钱不必在意。商铺追求的是租金收益,判断标准是5%以上的租金收益是可以考虑的,但是近几年收到电商冲击,实体经济整体下滑,全武汉市内,找到租售比5%以上的商铺,是很难的。除非遇到着急变现的,可以接盘保证收益。公寓是不碰的,没有涨幅,租金收益也一般,和商铺一样,后期卖出税费极高。

投资回报率排序是住宅>商铺=公寓 当然住宅也可以通过民宿或者分割出租的方式提高租金。现阶段武汉住宅的投资策略是逢笋入,优质的选筹才是未来躺赢的关键。


提问:美女,帮忙分析一下世纪江尚这个楼盘自住或投资的优劣势,谢谢!

回答:世纪江尚投资者扎堆,目前空置率还很高。楼盘属于典型的资源错配,占据了一线江景绝佳位置,却是个刚需盘品质。

如果喜欢江景,自住可以买,现在二手盘大量出货,可以淘笋。

投资不买富人看不上,穷人买不起的东西。


提问:房姐好:1.买房之前消费贷抵押贷,是否会影响按揭;2.行用卡输出多少,长期接龙不被查,不降额;3.房贷和消费贷是在一个银行好,还是分开好;

回答:消费贷剩余尾款不多,流水能覆盖不影响,一般是需要先还上的。空当接龙要多核才行,现在风控越来越严,每次刷卡额度最多不要超过80%,详见知识星球文章《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

分开好。


提问:房姐,问一个比较宽泛的问题,福田和南山,宝中,未来更看好哪一区域?投资标的700-800万,周期5年。福田会不会重蹈罗湖覆辙,目前来看福田雄居市区中心,交通极其通达方便。

回答:罗湖是原生城市,起步发展在80-90年代,早期国内缺少现代化的城市规划理念、人才和实践经验,只能模仿一个比较差的城市模板-香港,所以罗湖的没落是历史包袱和理念的落后。

但福田、南山、前海宝中不会,福田CBD在95年开始规划建设,从一开始就是超前规划、功能混合又高度集约的现代化城市区域,目前的完成度已经是世界级水平,南山的后海-深圳湾略晚10年,但并没有和福田中心产生代差,将来前海的建设会更先进,但从整体规划水平来讲,三个中心是相当的,不会导致福田像罗湖一样没落。

不过具体选择来讲,还要考虑产业、购买力、新旧品质等等因素,南山-宝中从整体区域来讲,会比福田跑得略快一点点。


提问:底层兜兜转转很多职业最后做了海员,实际就是坐水牢,极度闭塞且高风险。这个职业做一辈子年收入最多40万已经是封顶,而且做不了几年。想到社会阶层已经被设定死上限,愈发痛苦。后来自己市区买房与其说是投资更重要的是决然的换生活环境。房姐阅历丰富,既然房产玩的转,人生必有道!请教我这种情况下,未来人生规划和思路布局的建议?

回答:职场工作很容易犯得一个错误是:执着于某种技能。你先想清楚:我的工作目标是什么?我的人生目标是?我应该这么做?任何一门技能,都是工具,都是手段;如果工具不能成为完成目标的手段,那就果断切换。

一旦成为一名技工,职场的前途就只剩下两条路:

1.被淘汰的技工 2.高级技工 人与人的关键差距,在于能不能摆脱地心引力。人活着,就需要消耗财富,未成年时父母家庭提供资源,直到步入社会逐渐由自己来获取财富,养活自己。但是财富消耗的速度并不是恒定的,年纪增长,家庭,事业,人脉,身份的消耗不可阻挡。但是年纪增长,人的体力反而是下降的。

所以,打破这个僵局只有两条路可走:

1.尽可能早的赚到钱,并且投资构建一个稳定收入的系统,简单的例子,比如开公司,投资房产。

2.在赚钱能力开始衰退,资源出现赤字之前,生娃,把机会留给下一代。如果不知道从何下手,那就找一个天花板高的行业,从头开始。


房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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