这种房源只面向机构销售，不向散客开放。因为这种信息不能公开宣传，否则其他900套房源也会要求同样的价格，导致销售受阻。如果所有房源都进行包销，开发商将面临亏损的风险，最终可能导致项目延期。如果你听到置业顾问或经纪人提到这种信息，那就说明他们在骗你。当所有人都知道这个信息时，就意味着已经公开宣传，这是不可能的。
包销机构存在的意义在于，他们可以以较低的价格拿货，然后再将房屋以较高的价格出售，从中赚取差价。例如，单价为10000元的房屋，包销机构可以以6000元的价格拿货，项目总共有1000套房屋，包销机构可以直接购买100套，总价值为1亿元，首付款为2000万元。如果这些房屋无法销售，那么2000万元的首付款将无法收回，因此包销机构将直接购买这些房屋。
包销机构可以将这些房屋以10000元或9000元的价格出售，也可以将其以略高或略低于10000元的价格出售，但无论如何都不会低于7000元。这是因为包销机构还需要承担管理成本、渠道成本和融资成本等费用，因此开发商并不担心包销价格会影响市场价格。
你可以将包销机构理解为房产批发商，他们不会对厂家的价格造成冲击。在包销价格面前，总裁优惠、营销总优惠和经纪人独家优惠等都显得微不足道。在真金白银面前，职业经理的面子和权限都不值一提。
如何才能参与包销呢？只有那些关系非常好、资金实力雄厚的人才有可能。在前期拿货时，需要2000万元的资金才能购买100套房屋，通常会有2家大型销售机构提供1500万元的资金，剩下的500万元将分给周围的二级渠道，而一级和二级渠道的一些特别好的朋友也会参与其中。
对于机构来说，这种做法可以平摊风险，也可以增加筹码。对于散户来说，跟随主力可以等待红利。如果生意失败了怎么办？如果大家都无法分到钱，那就只能分房子了。
这就是我为什么建议上海的朋友不要参与这种事情，因为市场已经发生了变化，风险比以前更大。你本来处于不败之地，但你仍然抱着之前没有风险的预期。如果你参与了这个有风险的市场，万一失败了，你会面临很多问题，包括房子的处置和分配。预期不同，体验也不同。对于需要房子的人来说，购买七折的房屋也不错，但对于你来说，你可能需要想办法卖掉这些房屋，这是你能接受的吗？
所谓的成功经验、操盘经验和规划经验等，都是在市场红利的电梯中实现的。如果电梯停电了，你再做什么也是白搭。不要把成功归因于错误的原因。对于大多数人而言，买房仍是生活必需品，其主要功能在于解决婚姻、生育、教育、健康和养老等问题，因此具有强烈的生活工具属性。
从投资角度来看，选择城市比选择社区更为重要，选择控规比选择户型更为重要，选择发展阶段比选择片区更为重要。虽然在同一年的2023年，但不同城市的生命周期不同，每个家庭的生命阶段也不同，因此需要根据具体情况进行分析，不能一概而论。
我是方老张，如果您有任何关于房地产交易的问题，我都将竭诚为您解答。
