今年春节后，我写的第一篇文章就是《买房无技巧，唯有手快》，
非常含蓄又强烈地提醒大家赶快出手买房。
现在回过头来看，那时候出手的朋友，应该都赚了。
我之所以说买房无技巧，其实是在当时的行情下的一种极端表达，
其实想表达的意思是，在春节后，你选择买房，比选择买什么房更重要。
其实，根据我这么多年来在楼市的摸爬滚打，说买房完全没有技巧，那是不可能的。
买房，真的还是有一些经验可循。
比如，对行情的把握，对楼盘价值的判断，都还是有一些技巧的。
这在我之前《在武汉买房的诀窍》《买房赚钱规律》等文中，已经有详细论述，大家可以点击看下。
今天，在上述比较宏观的“诀窍”基础上，我再来说说具体在买房过程中可以掌握的技巧。
购房三步走，
买房不后悔
大家买房，一般都会根据自己资金状况，估算下自己最多能买得起总价多少钱的房子。
但是一进入楼市，就会一抹黑。
去传说中热门的光谷看看，买得起的买不到，买得到的价格吓人。
新房不好买，就去二手房市场看看，转了一大圈，发现二手房价格更离谱，只能再回新房市场。
新房市场，中介推介这个推介哪个，每个说起来都挺有前途，但是到底哪个未来靠谱，网上一搜，众说风云，还是不知道怎么买。
对于买房的价值判断，我上述两篇文章都有讲到，这里就不赘述。
今天给大家讲讲怎样梳理思路。
第一步，
确定一个总价预算，按照这个预算，基本就框定了几个区域了。
比如，你预算总价200万，那基本就只能在白沙洲选了。
如果总价扩大到250万，那光谷东，后湖就可以去看看了。
第二步，
就是明确自己的核心需求。
比如：是不是要名校？还是说有学校就行？
要名校，那就不用看新房了，一般都在二手房。但是二手学区房价格现在普遍比较高。
如果说有学校就行，那武汉只要是个楼盘都有对口学校，这个就不用纠结了。
核心需求除了学校，还有就是自己的偏好。
有的人偏好品质，那就买大开发商的。当然，大开发商的房子一般都会贵一些。
有的人偏好地铁，那实地去走下，看看地铁站口到楼盘有多少距离。现在武汉地铁规划比较多，一般附近一两公里内，都会有地铁规划。但是，你不要指望通了地铁房子就立刻升值，在武汉没有这样情况。
找到自己的核心需求，围绕这一两个需求，那你就可以排除很多楼盘，基本就圈定了两三个楼盘了。
第三步，
就要盯准这两三个楼盘，制定购房计划了。
毕竟，不可能每个楼盘的推盘节奏都与你买房节奏一致。
比如，你想买大的户型，但是这次楼盘推的户型偏小，你是现在就饭下菜，还是等后面开盘。等后面开盘，有可能价格会高一些，高多少你能承受？如果不能承受，那眼下偏小的户型是否能妥协？还是说眼下的房源实在不够住，宁可多花钱买后面期的？
这就是需要你权衡的东西，没有谁能帮你做主。
一旦选择了，就往下走，不要后悔，不要纠结。哪怕碰到不好的结果，也要坦然面对，毕竟这是你深思熟虑的结果，没有什么好后悔的。
买新房是找中介好，
还是自己去售楼部
把思路理清了，就进入实操阶段。
很多第一次买房的朋友，一进入楼市就发懵。
因为中介不但在卖二手房，还在卖新房，并且信誓旦旦说会有折扣优惠。
但是去了售楼部，置业顾问说，我们没有折扣。
该信谁呢？
首先，现在中介生存房子，主要靠卖新房，不是卖二手房。
中介卖新房不收取中介费，他们会有佣金。
总的来说，越难卖的楼盘，中介的佣金越高。
所以你知道为什么现在这么多中介，都在卖新房了吧。
中介和置业顾问的区别是，
中介可以卖全市的新房（一般销售压力比较大的楼盘），
置业顾问只能卖自家楼盘。
一些中介为了能让你从其手中买房，会让渡一部分佣金给购房者，
所以，通过中介去买新房，最好事先谈好，但是因为中介流动性比较大，最好进行书面的约定。
现在自己去售楼部的风险就是，很多售楼部都搞了自动人脸识别功能，
也就是说，即便你戴口罩去售楼部，你只要进去了，就被识别了，
你再去找中介，就没有没有办法再和中介谈分佣了，
所以，谨慎去售楼部，谨慎留电话号码。
没有十全十美的房子，
选房主要考虑光照和噪音
到了买房阶段，就是挑选房源了。
很多人都在网上去查，各种说法，有的说楼层高光线好，有的说楼层高了发生火灾怎么办。
到底选什么楼层的房子比较好？
我的建议是，实地去工地看看。
没有十全十美的房子，大体过得去就行了。
现在挑房源，其实主要注意两个方面，一是光照，二是噪音。
现在楼盘容积率高，虽然光照都符合国家规范，但是大家都希望家里光照时间长，所以很多人都喜欢挑楼层高一些。
但是楼层高，价格也高，
怎样挑个性价比高的呢？就是价格不高，但是光照还可以的。
根据我的经验，其实光照好不好，并不在于楼层高低，而是左前方有没有楼层遮挡。
即便你楼前是高楼，你楼层比较低，但是你左前方没有楼层遮挡，上午到中午的光照也是不错的，
至于中午以后没有光照其实问题不大，毕竟下午就是西晒了。
关于光照，还有西晒问题。
武汉一般从四五月份开始热起来，一直要持续到十一月份，
热的时间比较长，所以西晒还是要注意。
虽然现在都有隔热层，但如果房间长时间暴露在西晒里，还是感觉热。
所以，建议大家尽量买东侧的房源，西侧的房源可能有西晒，并且可能光照要差一些。
噪音也是需要注意问题。
我曾经去过武汉天地靠二桥的房子，
如果站到阳台上，那噪音真是让人感受到撒叫滚滚车流，
如果回到房间，把阳台窗户关上，就感受不到什么噪音。
所以，现在虽然可以用隔音玻璃隔掉一些噪音，但总要通风，还是尽量离噪音远一些。
关于噪音大不大，需要纠正几个误区。
不是靠路边一定噪音大，主要看车流量，一般六车道的非交通大动脉，其实还好，如果你觉得不保险，就楼层稍微高一点。一般来说，高架旁边、环线旁边比较吵。
不是靠路边的楼栋就一定不买，一般房子是两梯四户，受噪音影响的是通透的房子，中间不通透的房源，其实还好。
总而言之，建议实地去工地看看，
虽然工地不让人进去，但是你就在工地外转一圈，
光照、噪音就大概明白是什么情况了。
签合同没有技巧，
按照开发商要求签字按手印就行
大概确定买什么房源了，那就制定相应的ABC计划，
也就是第一选择是什么房源，第二选择是什么，第三选择是什么。
因为一般摇号选房的时候，现场会比较紧张，容不得你多想，所以还是要多准备几套选房方案为妥。
选定了房源，就要进入签购房合同环节。
很多朋友问我，签购房合同需要注意什么。
我坦率地说，没有什么可注意的。
置业顾问让你在哪签字你就在哪签，在哪按手印就按手印就在哪按。
大家要纳闷了，难道不要仔细看下购房合同吗？
是的，购房合同要看，但是基本看了也白看。
目前购房合同主要有两部分，
一部分是格式合同，就是房管局固定的文本，这个开发商改不了的，大家一视同仁。
第二部分是补充合同，这是开发商法律顾问拟的，一般是有利于开发商的，即便你发现有猫腻，你要求修改或者拒签，那开发商丢给你一句话：那你就别买了。
所以，在合同这事上，事实上作为购房者没有什么讨论的余地。
如果以后交房时候，发现补充合同上有明显不公平的地方，其实依旧可以投诉的，就说开发商是霸王条款。
如果你能证明补充合同是霸王条款，即便你签字了，也可以不作数，可以推翻掉的。
如果说你签合同时候一定要注意什么，那就是两点。
一是合同封面右上角的备案号，你把这个号抄下来。
现在流程一般是签完合同后，合同就要被开发商拿去备案，然后抵押贷款，经常是两三个月你都见不到合同。
这不免让你担心：我首付款付了，怎么知道房子是不是已经在我名下了呢？
这个备案号就起作用了。
在武汉市房管局网站你找“办事服务”栏，
里面有“商品房合同备案个人信息查询”，输入备案号和身份证号，
就能查询到房子是否在你名下了。
如果能查询到，即便你没有合同，说明官方也已经认可房子是属于你了，
如果查不到，你要去找开发商；如果开发商含糊其辞，那你要去房管局投诉。
第二点就是合同里列明了资金监管账户，你也把这个记下来。
所谓资金监管账户，就是开发商的开了一个账户，
这个账户里都是你的购房款，
其特别之处在乎是由房管局监管的。
也就是说，即便开发商跑路，也带不走这个钱。
这是对购房者很大的保障，
所以这几年大家已经听不到有新建房子变成烂尾楼了的吧？
就是这个监管账户起了作用。
我注意到，目前武汉开发商都比较规范，都会要求购房者把钱打入监管账户，但是还是有极个别的开发商不上路，绕开监管账户，那你打钱的时候就要小心了。
总体而言，武汉的开发商，在购房合同上比较规范，猫腻不多，所以大家签购房合同时候不用太担心，或者说，你担心也没用，即便发现购房合同有问题，也很难改变。
上述就是我作为一个过来人，对小白购房者买房的一些经验之谈，
不要嫌我啰嗦，毕竟这个市场，小白居多，
为了大家少踩坑，我多唠叨下，总会有那么一两句你会受益。
