业主对现有的物业服务企业不满意，是不是可以随时更换物业？如果更换物业的话，程序是什么？首先我先告诉大家，如果业主对现有的物业服务不满意的话，那么业主确实是有权利随时更换物业服务企业的，但是有先决条件就是要经过小区全体业主表决通过才可以。那么根据物业管理条例，根据民法典的相关规定，参与表决的比例必须是达到总人数和总建筑面积超过三分之二且经二分之一以上业主的同意才算是有效的表决，这也就是我们经常所说的双过半。
在现实生活中，很多业主对于小区内自己的物业服务公司都有很多的不满，比如认为收费高，比如认为物业服务什么都不干，比如认为物业服务质量不好，比如认为小区物业比较蛮横乱收费等等，或者是还有侵害小区公共利益的这种情形，所以很多业主都是要更换物业服务企业的，但是更换的前提就是你必须要把整个小区的业主组织起来进行投票表决。
其次，说到表决的问题，我们要关注业主在进行投票表决的时候，有几个注意的事项，第一就是关于物业管理区域，那么业主或者是业委会如果要召开业主大会，那么业主的范围必须得是小区全体的业主，不可能说我只召集一部分业主来开会，必须是全体业主，那么全体业主他必须是一个物业管理区域范围内的，比如说我们经常能够看到有的小区它一面是商业楼，一面是住宅楼，那么有的人会问商业和住宅它是有区分的，房屋的性质不同，是不是就要分别召开业主大会？
不是如果说一个物业管理区域内既有商业又有住宅，那么在正常情况下是要住宅的业主和商业的业主统一在一起来召开业主大会进行表决的。
那么只有在特殊情况下，比如说商业的区域范围内和住宅的区域范围内的，关于小区内共用的设备设施可以分开使用，分开管理，那么在这种情况下才能进行分别独立进行表决，否则的话必须要作为一个整体进行投票。
那么还有一种情况，比如说有一个小区它分为好几期，在生活中也经常发生，比如说有的开发商会连续建1期2期3期有的甚至能见到7期和8期，那么如果说这几期业主都是同一个物业管理区域，那就是要所有的业主来投票表决的，所有的业主在投票表决，所以这就是为什么现实中召开业主大会难的原因，一方面源于业主之间不认识，我不知道邻居是谁，我不知道他的名字，我不知道他的产权证登记在谁名下，我也不知道怎么联系他，我也不知道它的建筑面积有多少，因为业主在投票的时候既要考虑人数，也要考虑面积，考虑到每一个产权人它所对应的面积，除以它的小区的总的建筑面积会得到一个投票权的比例，所以我们很多业主不知道彼此之间的这种确定的信息，所以很难去召集业主大会，这就是为什么在实践中为什么业委会成立难，或者是业主大会召开难，选举成立业委会难，这是一个最根本的原因。
那么很多人会问说我们小区有一期有二期有住宅有商业，那么实际上我也分不清它到底是不是一个物业管理区域的，那么有没有什么判断的方法？那么我可以教大家几个方法，第一你可以看一下你的商品房预售合同，一般的开发商会在商品房预售合同中描述小区的物业管理的四边范围，那么这个四边范围之内的就是属于一个物业管理区域。那么如果在召开业主大会的时候，这个区域范围内的所有业主都必须要参加的。
那么第二个方法就是你可以调取一下小区的建设用地规划许可证以及附图，那么通过建设用地规划许可证的附图，你是可以了解到小区的四边范围，因为在图纸上对于用地许可证的范围边界它是有界定的，它有描述的，你是能够看出来的。
第三个方式就是你可以调取小区的建设工程规划许可证以及附图，那么从这个角度也可以了解到小区的总的人数户数，那么也便于你去计算小区人数和建筑面积，可以提供一定的帮助。所以这三个方法，这是我提到的关于物业管理区域的一个界定。
第二个是关于业主的概念，我们说了在这个小区里只有业主能进行投票，比如说房产证登记在丈夫名下，那么妻子能不能投票？从法律上来说，这个房产是属于夫妻双方共同所有，但是投票的时候只能是产权证上登记的人，如果说他的配偶想投票的话，只能是基于委托关系产权证上的人授权他的配偶去投票，可以，否则的话他没有投票权。
所以我们对于业主的界定最简单的方式，第一就是产权证上登记谁就是业主，那么至于配偶或者是家庭成员那就不管了。
第二个你比如说开发商卖了很多房子，但是这个房子还没有取得房产证，也没有交房，还是期房，还处于施工建设的阶段，但是房子确实都卖出去了，那么这个时候的业主是谁？是开发商，因为物权并没有发生转移，开发商还是房屋的原始的建设单位，他是产权人。
那么再比如说开发商把房子已经卖出去了，也签了买卖合同了，那么业主进行了登记了，这种登记的业主啊就是业主，那么再比如说开发商把房子卖出去了，也签了买卖合同了，但是房屋呢嗯马上要入住了，已经交付给业主了，业主已经入住了，那么在这种情况下，业主可以作为产权人进行投票表决，可以投票表决，所以这是对于业主的几个方面的界定，我们要了解，这是第二个方面。
第三个方面就是在计算表决权的时候，我们知道表决权的计算双过半是依据总人数和总建筑面积两个维度来进行考虑的。那么总人数我们看如果说一个人在小区内有10套房子，那么他的人数是一个人，最典型的来说开发商可能卖出去100套房子，还有50套他自己持有，没有出售，这个时候他是不是50个产权人？不是，他是一个产权人，也就是说产权人是一个人的，那么在计算人数的时候，它只计算一个只是计算一次，但是建筑面积是累计相加的，也就是说开发商虽然持有50套房子，人数在计算的时候是一人，但是建筑面积是50套房子的建筑面积的之和，所以我们在计算表决权的时候，我们要清楚人数怎么计算，那么建筑面积怎么计算。
第四个方面就是业主大会召开的时候，可以采取现场开会的方式，也可以采取书面会议的方式。现场会议我们比较好理解，比如通知业主几点在小区的哪里集合，那么大家来现场开会投票，这就是现场会议。那么由于小区里的人数过多，所以物权法还有物业管理条例都明确规定了，也可以书面的会议形式。那么怎么理解？比如说我是业主大会的组织人，那么我可以把每一个选票发到每一个业主手中，我去单独找他敲门，业主开门以后，我说你可以投个票，你签个字投票表决一下，然后放到选项里，这就是书面会议，就不是县长集中开会的方式。
所以会议的方式有两种，一种就是现场会议，一种是书面会议，会议的业主大会的召开时间可以是一天，可以一个小时，也可以10天，也可以20天，这个是由业主大会的组织方来确定的，他根据情况来确定。
第五点，业主委员会不能够自行决定更换物业，不能自行决定，也不能自行和物业公司签署物业服务合同。我们知道业主委员会他所从事的工作都必须在业主大会的授权之下的，必须要经过业主大会的表决。那么如果说没有经过业主大会的授权，业主委员会单方做一个决定，说我现在就要更换物业，那是违法的。
所以咱们业主委员会的成员在操作的时候一定要非常的注意，那么如果律师作为业主委员会的顾问，那么你更要去指导业委会如何去合法合规的操作。
那么现实生活中很多人搞不清楚，比如说业务委员会组织召开业主大会，让大家做表决说这个小区是否更换物业，以及如何更换为哪个物业公司，那么新物业是采取什么样的计费方式？物业费的标准是多少？物业服务合同怎么去签订？物业服务合同内容如何，那么统统的授权给业主委员会来处理。有的业主大会会做做出这样的表决，那么问你业主是不是同意？那么我现在这里我可以明确的告诉大家，这种方式是违法的，因为按照物业管理条例的规定，那么业就是物业服务企业的选聘，物业服务企业的解聘是必须要由业主大会来决定的，你不能说业主大会我授权业委会，我业主大会什么都不管了，由业主委员会去根据情况处理，这是违法的。
因为民法典和物业管理条例是明确规定的，选聘解聘物业服务企业都必须由业主大会来表决。
那么什么意思？就是说你业主委员会你可以去选择物业服务企业的候选人，那么你可以把候选人的名单提供给业主大会来表决，让他们来选哪个物业服务企业，你愿意用它提供小区的服务，然后你可以把物业服务合同的文本由业委会和物业公司呢先沟通好，协商好，然后在小区内进行公示，然后让业主大会来表决，说我是不是同意物业服务合同的内容，是不是同意由业主委员会代表全体业主去签这个合同，这种表决是可以的，但是如果说业主大会说我什么都不管了，我就交给业主委员会你去全权处理，这种授权实际上是违法的。
那么在实践中，其实物业服务企业的更换，在实践中是一个非常热点的问题，也是一个非常大的焦点问题。因为物业服务企业的更换会带来很多的这种附带的法律问题，比如说物业公司前期的物业或者是原有的物业被解聘了，那么他拒绝退出小区怎么办？它会产生一系列新的问题。
那么所以在这里我给大家介绍了一下，物业服务企业是不是能随时换以及更换的程序。那么同时根据我自己多年的这种法律经验，我可以告诉大家，如果业主对现有的物业服务企业不满意，如果所以很多小区的业主都希望召开业主大会，马上更换物业服务企业，这其实不是一个特别好的选择，最好的方式是召开业主大会，选举业委会，然后由业委会代表全体业主去和现有的物业公司去进行谈判，就是我现在要求你怎么做怎么去改进，如果你不同意，我可以再行更换，否则的话你上来就更换新的物业，可能会对于这个小区的物业管理会带来很多的不稳定性和不确定性。
那么我认识的一个朋友在实践中，他们小区的很多业主对现有的物业服务企业都不满意，所以大家就说了，我们得赶紧成立业委会。事实上业委会是成立了，然后马上选聘了一个新的物业服务企业，新的物业服务企业也进场了，服务了一年，发现新物业它的服务质量还不如老物业，这种情况下我们看并不是选聘了新的物业就能解决物业服务质量的问题，它只是一个治标不治本的方式而已，希望我讲的内容能够对大家有所帮助。如果您的小区正在选聘物业或更换物业，请与我们团队联系，我们有专业的物业律师团队，成功案例多且经验丰富，我们团队提供物业企业选聘合规法律咨询服务、多种经营收益及酬金制余额追偿等诉讼代理业务。
