“华润未来城市项目不仅质量出现了问题，办理房本的时间也是遥遥无期。”近日，北京多位购房人向新京报记者反映称，2021年6月，其购买了坐落在昌平区小汤山镇（未来科技城北区）的华润未来城市项目商品房，开发商为北京未来科技城润昌置业有限公司（简称“未来科技城润昌置业”），收房后发现项目存在地暖渗水、设备设施无法使用、未按约定办理房本等情况。直至今日，华润置地方面也没能给出一个让人满意的解决办法。
对于业主们所反映的问题，3月30日，华润未来城市项目工作人员回应称，“目前还不能确定办房本的时间，相关业主如果有退房等要求，可以通过司法程序解决。漏水及热水器爆裂等情况，解决方案就是进行维修，根据具体损失情况进行赔偿。”
位于北京昌平区小汤山镇的华润未来城市项目。受访者供图
焦点1：
“入住近两年，办理房本时间仍待定”
“交付快两年了，开发商方面始终没有按照合同约定为业主们办理房产证。”北京华润未来城市项目购房人程丽（化名）介绍，自己在2021年6月份购房，当年6月30日收到开发商发来的收房通知，随后开发商向自己交付了房子。
“按照目前沟通与协调的情况，我们办房本的时间可谓是遥遥无期，连大致时间都无法确定。现在很多业主都要求华润置地方面尽快协助或者为我们办理房屋不动产权证，并按照合同约定支付赔偿金。但时至今日，华润置地方面依旧没能给我们一个明确的答复。”程丽如是说。
据了解，未来科技城润昌置业以出让方式取得坐落于北京市昌平区地块的国有土地使用权。该地块使用权面积为3.33万平方米，购房人购买的商品房所在土地用途为住宅，土地使用期限自2015年12月28日至2085年12月27日。在上述地块上建设的商品房项目核准名称为润昌科创中心（即华润未来城市）。
而根据购房人提供的相关合同显示，买卖双方对于所购商品房初始登记的约定为，出卖人应在房屋交付使用后360个工作日内向政府有关部门递交办理房屋所有权初始登记的全部资料，初始登记办理完毕时间视政府有关部门办理程序而定。
新京报记者注意到，双方签订的购房合同对于逾期未办理产权证的责任也做出了约定。合同显示，如果因为卖方责任未能在双方约定的期限内办理完毕不动产初始登记手续的，导致买受人不能自行办理转移登记的，购房人有权选择整改退房，出卖人应将买受人已付房款无息退还给买受人，按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。如果购房人选择不退房，出卖人应自初始登记延期之日起按已付房款的0.01%按日向买受人支付违约金（违约金累计不得超过总房款的0.2%），并继续完成相关的备案手续。
根据购房合同约定，开发商应在房屋交付使用后360个工作日递交办理房屋所有权初始登记的资料（上图）。购房合同对逾期未能办证责任也进行了约定（下图）。受访者供图
为了进一步核实具体情况，连日来，新京报记者多次拨打北京华润未来城市项目购房合同上所留电话号码试图与项目方取得联系，3月30日，该项目方相关工作人员回复记者时称，“现在因为与其他单位的一些纠纷导致不能办房本，我们公司也在多方面协调解决，现在尚不能确定办房本的时间。对于逾期办房本给业主带来的影响，目前还没有具体的赔偿或补偿方案，相关业主如果有退房等要求，可以通过司法程序解决。”
对此，北京金诉律师事务所执行主任王佳红介绍，根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”由此可见，如果没有特殊约定，开发商只有协助办证义务，而办证的主体应是业主。
但是，如果因开发商原因而导致业主无法办理产权证，又该如何认定违约责任呢？王佳红介绍，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
不过，还需注意的是，根据双方意思自治原则，商品房买卖合同中对购房人办理房屋产权证书期限有明确约定的，人民法院依据该约定以确定开发商应承担的违约责任。也就是说，如果合同约定时间和上述规定不一致的，以合同约定为准。
焦点2：
“出现热水器爆裂、漏水等质量问题”
除了办证问题外，多位华润未来城市购房人还向新京报记者反映，该项目的房屋质量问题也仍未解决。
“我们所购买的房子是带装修交付，但是室内太阳能热水器至今不能使用，有些住户家里的燃气热水器还出现了爆炸。”该项目购房人沈清（化名）告诉记者，“从开发商交房那天开始，我们室内就有一个太阳能热水器罐子，但是至今不能使用，这也就是一个空摆设。”
除此之外，沈清等购房人还向记者介绍，“前不久，有业主家里的燃气热水器在没有使用的情况下就发生炸裂的情况，新房中的设施出现此类情况很有可能是设备出现了质量问题。”
“目前，让很多业主感到困扰的还有地暖漏水问题。”沈清向记者介绍，从收房至今，华润未来城市部分楼栋出现了多种形式的漏水：有从楼上往楼下漏的，也有本层地暖漏出的，就连地库也曾出现过漏水情况。
对此，多位购房人已经通过拨打客服电话等多种形式向华润置地方面反映问题，目前得到回复多为“维修或赔偿”。“到目前为止，太阳能依旧不能使用，水还是漏，也不知道什么时候能修好。我们希望华润置地能就此事给出一个彻底的调查结论，告诉大家出现这些质量问题的原因是什么？是否能彻底修复？赔偿能否给到位？”沈清称。
对于上述业主所反映的问题，3月30日，华润未来城市项目方工作人员在回应记者时表示，“确实出现过上述业主反映的漏水及热水器爆裂等情况，目前的解决方案就是进行维修，根据具体损失情况进行赔偿。”
对此，王佳红介绍，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
“根据目前掌握的情况来看，上述刚交付的商品房一般都还在保修期内，对于一般质量问题，业主可以要求开发商承担相关责任；如果出现严重质量问题，可以要求开发商退房并赔偿损失。但根据以往经验，无论是要求维修、赔偿，还是要求退房及赔偿都不是一件容易的事情。”王佳红指出，在司法实践中，法院确定房屋买受人损失时可能综合考虑房屋交付时间、房屋发生质量问题的性质、鉴定结论及修复所需期间、购房人主张金额等。在此建议，购房人可在向当地主管部门反映问题的同时，尽量聘请专业人士参考前述因素收集与损失相关的证据，以准备在行政救济不能的情况下提起诉讼。
新京报记者 张建
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
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