买房子对于老百姓来说是一件大事。一家人紧衣缩食，用好不容易积攒起来的积蓄，购买了一套商品房，收房时如果遇到房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落、部分设施不全等问题时，是否可以拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房的违约责任？还是应当理性追究开发商的质量瑕疵担保责任？此类案件买受人有哪些权利，而出卖人又应承担何种责任，法律后果是什么？请看以下案例。
1 案例一
杨某从某房地产公司购买了一套铺面，在房地产公司通知其验收房屋时，杨某却发现房地产开发商在该商铺上又加盖了实体样板房，总层数由合同约定的2层变为3层，天然气管道未铺设入户，商铺外墙存在破损、楼道及楼梯地砖色差较大、入户门地面部分未完工、地面凹凸不平、外墙宣传装饰拆除后未修复、室内墙面不平整等质量问题。杨某对于存在的问题均向房地产公司进行了反映并要求整改，但房地产公司迟迟未予处理，杨某一直未接收涉案房屋。现向法院要求房地产公司依据合同约定承担逾期交房的违约金241876.39元。
2 案例二
马某从某房地产公司购买别墅一套，2018年6月15日房地产公司通知马某查验房屋，马某发现案涉房屋未铺设地暖，卫生间未接入供水管，遂以该房屋的供水设施、供暖设施不符合合同约定的交付条件为由，拒绝接收房屋，并要求房地产公司承担逾期交房违约金472672.89元。
法院审理
以上两案的共同点在于开发商取得商品房竣工验收备案证明等文件后，在合同约定的交房期限内依约按期通知购房人验收房屋，但购房人在验收时却发现案涉存在部分设施不全以及质量问题，遂拒收房屋。因购房人与房地产公司对于上述问题是否能阻却房屋的交付发生纠纷，房地产公司既未及时修复存在的质量问题，购房人亦未办理收房手续，导致案涉房屋长期未能交付，购房人主张的逾期交房违约金数额较大。
案例一
一审法院认定房地产公司不构成逾期交房，杨某请求房地产公司支付逾期交房违约金的理由不能成立。但同时一审法院又认为房地产公司未积极与杨某协商并及时修复杨某验房过程中提出的质量问题，导致杨某不能及时接收房屋，应当承担违约赔偿责任，酌情确定给杨某赔偿违约金5万元。双方均不服一审判决提出上诉。
二审法院认为一审认定此种情形不能构成阻却房屋交付的理由，购房人向房地产公司主张逾期交房违约金于法无据。一审法院未区分逾期交房违约责任与质量瑕疵担保责任，在杨某仅主张逾期交房违约金时，酌情对质量瑕疵担保违约责任进行判处不当，超出了杨某诉讼请求的范围。最终改判驳回了杨某要求房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。
案例二
一审法院认为房地产公司交付的房屋基础设施设备未达到合同约定的交付标准，则交付条件未成就，房地产公司应当承担逾期交房的违约责任。房地产公司不服提起上诉。
二审法院认为关于商品房相关设施设备交付条件的约定，并不是对商品房交付条件的约定。交付的商品房只有存在房屋地基基础、房屋主体结构质量不合格或者房屋质量不合格严重影响购房人居住使用的情况时，才构成根本违约，买受人才能拒收房屋。对于其余质量问题，购房人不能拒收房屋，但有权请求房地产公司在保修期内承担修复责任。二审最终改判驳回马某要求房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。
法条链接
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
