采取“首付分期”“首付贷”的方式售房，在当前房地产市场颇为普遍，购房者也大多乐于接受。然而一旦想要退房时，很多购房人又试图以开发商首付分期为由，认为购房合同是无效的，以此来维护自己的权益。首付分期的情况下，商品房预售合同是否无效，本文以一个案例来说明。
2017年6月3日，李某、杨某二人与重庆某公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定二人购买重庆某公司开发的房屋，该房屋建筑面积69.54平方米，套内面积45平方米；用途为非住宅，属于商业服务，总成交金额为1823200元。合同同时对贷款支付交房及违约责任作出了约定。合同签订后，李某、杨某二人向重庆某公司支付了房款913200元，契税52091.43元、维修基金5563.2元、印花税911.6元、转移登记费550元、工本费73.8元。李某、杨某二人于2017年6月提交了贷款资料，2018年6月重庆某公司告知二人征信有问题，二人之后未申请贷款。2019年1月21日，二人申请退房，因未能协商一致，故二人作为原告提起本案诉讼。
李某、杨某二人向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除双方于2017年6月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告已经支付的购房款以及契税共计972390元；3、本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由被告承担。
庭审中，李某、杨某二人提供首付分期贷款放款确认函，载明重庆某公司向某小贷公司函告：我司推荐的二借款人因在贵司申请贷款，经核对无误，同意贵司按流程审批、发放贷款，首付款金额913200元，贷款金额40万，贷款期限24个月。拟证明首付款913200元中有40万元是通过首付分期的方式支付的。同时，二人提供住房城乡建设部、人民银行、银监会建房〔2017〕215号文件，拟证明严禁违规提供首付贷。
一审法院认为，本案的主要争议焦点系：1、“首付贷”行为是否影响案涉合同法律效力；2、银行按揭贷款未通过的责任承担。
一审法院评析认为：1、根据国务院办公厅、中国银行业监督管理委员会等部委规范性文件规定，严禁开展“首付贷”业务，但该规定并非效力性强制性规定，“首付贷”行为本身不影响合同的法律效力。原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》经二原告签字捺印、被告加盖印章予以确认，认定系双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律法规的强制性规定，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应为有效的合同，双方均应当按合同约定履行义务。2、二原告知晓按揭贷款审批未通过，理由系征信有问题，资料审核无法通过。支付购房款系购房人的主要义务，二原告在购房前应对自身是否能够获得贷款以及是否有能力偿还贷款进行预估，现因征信问题无法获得按揭贷款，系原告自身原因导致，并不属于不可归责于双方的事由，二原告应承担按揭贷款未通过的责任。
一审判决：法院以二人逾期支付购房款构成违约，不享有合同约定以及法律规定的合同解除权为由，判决驳回李某、杨某二人的全部诉讼请求。
一审判决作出后，杨某、李某二人不服一审判决并提起上诉，认为案涉房屋在销售过程中，采取首付分期、无息贷款等方式诱导二人签订购房合同，并通过实际控制的小贷公司违规提供首付贷款，妨碍正常房产交易秩序，危及金融安全，违背公序良俗，认为双方签订的《商品房买卖合同》无效。
二审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同存在损害社会公共利益或存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形的，应认定无效。本案中，国务院办公厅发布的国办发【2016】21号文件、住房城乡建设部发布的建房【2017】215号文件等规范性文件虽然严禁在销售商品房时开展“首付贷”业务，但上述文件的效力级别均不属于法律、行政法规范畴，故其所禁止的内容当然不属于“法律、行政法规的强制性规定”，故“首付贷”不导致上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》无效。《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，无证据证实该合同约定条款有损害社会公共利益的情形，上诉人以此为由主张合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二审法院据此认定杨某、李某二人的上诉请求不能成立，作出“驳回上诉，维持原判”的判决结果。
本律师提醒：从该案可以看出，“首付分期”“首付贷”的行为虽然违规，但该违规行为仅仅是违反购房政策要求，并不必然导致购房合同无效的法律后果。作为购房人，按照合同约定支付购房款是履行约定的义务，因此在签订购房合同时一定要量力而行，切勿一时冲动签订了合同却又无力履行，到时候将会因此承担违约责任。
案例来源：（2020）渝01民终423号
