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每次聊楼市，总有一群粉丝留言问：某城市的房子还能不能买？
这类问题能回复的我都尽量回复了，不过大家也必须明白，每个城市并不是单一的个体，不是一句话就能完全概括的。
问某个城市的房子能不能买，无非是想问这个城市的房子以后会涨还是会跌，会不会买亏了，买贵了。
一个城市那么多套房子，难道一涨全涨，一跌就全跌吗？当然不可能。
所以，想买房最终还得自己去多看多比较才行。
不过我倒是可以跟大家总结几个判断的方法。
首先，如果你有不同的城市可以选的话，首选一二线城市，这个我们聊过很多次了。
但是如果你只有一个城市可以选，又该如何选到最值得买的房子呢？
早先李嘉诚的至理名言说：投资买房，第是一地段，第二是地段，第三还是地段！
但是现在来看，情况稍有一些变化。
年初的时候咱们就分享过一个现象，包括重庆、广州、贵阳在内的几个城市，都出现了中心地段跌幅全市最大的情况。
原因当时我们分析过了，今天也不多重复了，总之，房子单靠地段这个因素，已经不能做到升值保值了。
但是，我们也必须强调，尽管地段在房产投资价值中的比重下降，但是依然十分重要。如果说过去地段占到投资价值的90%，现在大概还能占到50%~60%。
那么什么样的地段算作是好地段呢？
- 我觉得首先不会出错的就是地铁
在北京生活这么多年，对这一点感觉非常明显。对于大量住在三环、四环外的人来说，附近有地铁站，你住在北京，没有地铁站，你就住在XX店，生活半径直接缩小10公里。
不管哪个城市，未来大部分都是扩张趋势，但是只要有地铁在，就能缩短大部分的空间距离，弥补很多不便。
- 小城市政府、热门单位所在地
对于部分四线以下的城市，可能短期内不会开通地铁，城市也没有明显的扩张趋势。
那么首先可以考虑的是政府或者其他大型单位所在地。
生活在这些城市的朋友应该更清楚，本市最大、最有钱，全市父母都挤破脑袋想把孩子送进去的那种工作单位。
如果当地政府或者热门单位有整体搬迁的计划，那么要搬去的地方，一定有非常好的升值前景。
- 重点学区
目前来看，学区仍然是一个比较重要的地段价值，但是我一向不是很看好学区，原因还是有政策风险。
像北京最近多校划片的风就一直在吹，谁也不知道哪天突然会落地。
如果家里孩子短期内就有入学需求，还可以考虑一下。如果冲着学区房投资，还是慎重一点。
- 文旅资源
文旅资源是最近两年崛起的一类地段价值。
中国人越来越会享受，外出旅游的方式也正在从跟团拉练型向休闲度假型转变。越来越多的人旅游不想一个景点一个景点跑断腿，而是想换地方睡睡懒觉，晒晒太阳。
所以，文旅地产今年很火，像我们最近考察的厦门湾就非常抢手，未来几年文旅资源肯定会成为房产投资越来越重要的一个价值。想去投资考察的朋友，可以扫码加我们房产置业顾问的微信，详细了解。
除了地段之外，房子本身户型和面积也是非常重要的价值因素。
很多人觉得投资买房，首选小户型，因为比较好出租。
我觉得这个观念有点过时了。
因为很多城市的租金回报率都不高，房产投资最大一块的回报还是房产本身的增值。
所以，从户型和面积去看投资回报率，最重要的还是出手的时候好不好卖。
那么我们就要考虑当前最受中国家庭欢迎的户型和面积是什么。
市面上有一个说法叫“黄金面积段”，指的是90-160平米之间。
我觉得这个说法还是比较科学的，不过每个城市还需要一些微调。
分级越高的城市，黄金面积段就越向90平米靠近，反之就向160平米靠近。
这还是考虑到未来好不好出手的问题。
在三四线城市，100平米对一般的三口之家来说，算是刚刚步入正轨，180平米左右才能勉强算得上豪宅，而160平的房子还是很好出手的。
但是在一线城市，单价那么高，超过120平米的房子，就是很多家庭不太能承受的了，再大的房子想卖出去可能就得有点耐心。
户型上，我比较看好三房。因为这是对很多中国家庭来说是最刚刚好的户型——一间夫妻两个住，一间孩子住，一间老人住。另外四房也不错，对于有改善性需求的家庭来说，四房也是合理的。
最好避开一房或者两房，特别是一房，问题就是我们上面说的，一房往往是过渡性住宅，投资回报更多的是租金，而不是房产升值。从数据来看，也的确是相同楼盘的三房户型比一房要涨得快一些。
总结一下，面积90-160平米之间，三房或者四房，最有投资价值，不同城市有微调。
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价格很多粉丝留言咨询房产问题时，会带上自己的需求类型，是刚需自住，或者是投资。
但老实说，我觉得在大部分情况下，刚需和投资区别不大。
因为就算是刚需，早晚也是要在二手房市场出手的，谁也不想看着自己的钱贬值，总是要考虑投资因素的。
反过来说，投资价值更高的房子，说到底还是将来在二手房市场上最抢手的房子，而最抢手的房子，往往也是住着最舒服的房子。
然而在价格这个问题上，刚需和投资还真有差别了。
同一个小区中，不同房子定价还真的有些差距。
影响定价的因素大概有：楼层、朝向、景观、采光、绿植资源、噪声大小等等。
这些因素不管是刚需自住，还是投资，都是挺重要的，
但是这里面有一个坑，对投资者来说最好是避开，就是“楼王”。因为新房楼王单价非常高，但是在二手房市场上却和同楼盘的其他房子没多大区别。
“楼王”这个说法最早是哪来的呢？
还不是开发商炒出来的概念。我们去看盘的时候，都是销售告诉你哪个是楼王，没有谁是从业主那里听说哪个是楼王的吧？
看“楼王”这个说法有多浮夸，就知道里面有多少泡沫。
当然，如果不差钱，就为了自己住着舒服，当然是楼王是个不错的选择。
但是如果单纯为了投资，盯着以后的回报率就好了，楼王这个坑咱就别碰了。
PS：你所在的城市哪种房子最受欢迎？
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