原创： 央视社会与法 先生与房主张先生签订了一份房屋买卖合同，房屋成交价为180万元，并约定在一个期限内将银行贷款所需证件资料准备齐全，办理该房产的贷款审批手续。在审批合格后的10个工作日内，二人再办理房产的过户手续。
谁知，到了约定办理贷款的时限，房主张先生却无法提供房屋的所有权证，导致购房者于先生无法办理贷款。于是，于先生向法院提起诉讼，要求解除其房屋买卖合同，并要求张先生返还定金5万元、支付违约金10万元、赔偿期间服务费4万元。
而张先生认为，因为房屋尚未取得所有权证，根据我国法律规定，未领取房产证书的房屋不得转让，所以他与于先生签订的合同应属无效，他不应该支付违约金等赔款。
于先生和张先生签订的房屋买卖合同究竟有效吗？
法律规定
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：
(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(三)依法收回土地使用权的；
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
(五)权属有争议的；
(六)未依法登记领取权属证书的；
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
案例中，虽然，张先生的房屋因未依法登记领取权属证书不得转让，并且根据我国《合同法》规定，合同中有违反法律、行政法规的强制性规定属无效合同。
但是，强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，只有违反效力性强制性规定的，合同才属无效。而我国《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定——未依法登记领取权属证书的不得转让，在性质上应属于管理型强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
所以，张先生和于先生签订的房屋买卖合同应属有效。
法院怎么判？
经法院审理认为，房屋买卖合同不会因卖房人尚未取得房屋产权证而无效，但因张先生未取得所有权证导致于先生无法办理银行贷款，其行为已构成违约。最终，法院判决解除二人的房屋买卖合同，并且张先生返还定金5万元、支付违约金4万元、赔偿居间服务费3.3万元。
小司为大家提个醒:
在买房签署房屋买卖合同前，一定要仔细核查房屋的权属情况，尤其是要求出卖人出示房屋产权证书原件并仔细核查。
并且，为了维护大家的合法权益，没有房产证的房子不要购买。既不能办理贷款，还要一下拿出不少积蓄，到时候出现于先生这样的情况，就得不偿失了。
买房，一定要谨慎！
来源：央视社会与法”
