前几天跟一个开发10年的房地产开发商聊天,一直说现在太穷了,以前从来没有缺过钱。
通过沟通了解了开发商的整个操盘过程。
一、正常流程(无风险)
1、开发商先以100亿本金拿下一块土地,土地作为稀缺资源,决定了项目是否可以启动。
2、六个月以后,可以拿到施工许可证,以施工证找银行贷款70亿,利息在8%。
3、支付总包50亿开工,建五层左右即可开始预售。
4、建样品房和售楼部开始预售,收200亿预售金后,偿还银行70亿贷款,减少利息支出。
5、三年后,竣工交付,以100亿本金,赚取50亿利润。
这种跟普通做生意一样是赚不了多少钱的,那么*操作来了。
二、资金杠杆(低风险)
1、以100亿资金拿地,等待土地证。
2、一个月后,可以拿到土地证,开发商把土地抵押给信托公司,得到60亿资金,利息最多12%。信托公司为了防范风险,一般会成为*占股51%,表面上是*实际上是债权,所以叫明股实债。
3、拿到60亿以后,找私募资金贷款140亿,利息最多18%,共计200亿,可以再拿2块地。
4、六个月以后,拿到施工证,找银行贷款140亿,先偿还私募的140亿,毕竟私募的利息太贵。
5、现在开发商没有资金开工,于是以白条形式,让施工方垫子开工。
(看到这里就知道资金链是怎么断的,农民工工资怎么欠的了)
6、盖到五层楼,取得预售证,收600亿预售款,还信托60亿,还银行140亿,总包100亿。
三块地,投资100亿,还款300亿,净赚300亿。扣除利息,300%的利润。
三、极限操作(高风险)
1、总包垫资能拖就拖。以这笔钱继续贷款拿地。
2、收到的预付款,不去还钱,立马挪用继续拿地。
3、房子不网签,把房子抵押出去,再拿一笔钱,贷款继续拿地。房子涨价了,开发商再卖还可以赚差价。
通过拿地,贷款,垫资,预售,抵押不断循环。
高周转,大规模就是利润。
那么开发商要想持续玩下去,必须满足三个条件。
1、地价永远涨,房价永远涨,不涨价就拿不到预付款。大家死翘翘。
2、银行贷款永远宽松。贷款贷不到,就没法还钱,还是死翘翘的。
3、利息永远便宜。高周转转不动的时候,短期拆借高利贷,就被逼死了。
当下房产现状当下的政策已经把上述3个必要条件封死了:
1.限购 限贷 限价 限离婚 限结婚 增加交易税 提升按揭贷款利息,房价不仅涨不上去了,连买房的人都变少了!
2.集中供地,防止溢价拿地。
3.禁止信托、银行理财的资金流入房地产,限制银行贷款进入房企(三道红线 涉房贷款集中度管理),开发商没有足够的资金,周转率就不可能快。
4.加息。整体降息降准,但房地产不降反升,这就要了卿命了!再回到开头说的,限制房企老板都哭穷,这是当然的。本来绝大部分的钱都不是他们的,一旦借不到新债,收不到预收款,便身无分文!