上个月，许久未见的老同学找到我，说想投资小产权公寓房。家里有点儿闲钱，放在手里总感觉埋没了价值，心里堵得慌，投资两套是否可行。
我给他的答案很直接，“强烈不建议”，至于原因可以总结为三句话：
1、持有成本太高
2、增值潜力一般
3、流动性太差
然而最后他和家人一商量，决定把手上能用的钱全部搭上，在新开发的地段盘了3套公寓。我给他的建议，一条也没听进去。
他给我的解释是，“不限购，价格低，装修得好看。而且这个楼盘很多人都在抢，感觉有发展，未来房价一定会涨，最重要的是还认识售楼处的人，给便宜了好多。”
听罢，我整个人陷入了黑暗。
关于是否投资公寓这个问题，每天都会有人问我。我的态度一直都很坚定，这不是单纯的个人不喜欢，而是无论从任何角度出发，公寓都不是一个很好的投资品。这也是经过岁月无数数据论证过的。
至于为何，下面我为大家由表及里剖析，一文帮大家看透公寓背后的真相。
由来
其实在中国房地产法规里，并没有公寓这种说法，只有住宅和办公楼。所谓公寓就是用本该建写字楼、商铺的40、50年产权的土地，建了用来居住的房子。
但市场上为何还有这么多公寓，每天都有新开公寓盘上市？我称它为市场的“自动矫正机制”。
在城市规划学里，凡是新开发一个地段，一定要讲究“配套齐全”。住宅得有，医院学校得有，商铺和写字楼也要有。尤其是写字楼和商铺，很重要，可以让这个地方有足够大的空间吸纳企业，让当地的居住人群有地方工作，当地政府有税收可取。这才能打通区域发展的整个闭环。
然而想象是丰满的，现实却很骨感。
当大批写字楼拔地而起后，大多数城市的产业经济却迟迟跟不上。尤其这几年实体经济差，产业太过集中，淘宝网店还取代了线下商铺，导致大量写字楼空置，无人可去。这个现象在以创业闻名世界的深圳都屡见不见，何况其他二三四线城市。
但开发商得活着，而且从银行借贷出的天量资金得偿还，背后牵扯的经济链条繁冗复杂，再加上外来人口居住困难无地安家，保障房又是中奖问题。
这么一来一去，开发商就想出了妙招，把商铺和写字楼装上卫生间、洗浴等满足日常居住的设施，当住宅卖得了，当然地方也是睁一只眼闭一只眼。任由这种类住宅产品，野蛮生长。
但要注意的是，公寓自始自终都是带有居住属性的商业房，自打出身就是不被认可的。
限制
如果去公寓的售楼处，十有八九的年轻人都会心动。
一来房价便宜，比周边的住宅低一个段位；二来位置好，大部分公寓都位于商圈中心或者地铁旁，生活非常方便；三来不限购，随便买；四来租金高，回报高；五来精装修，尤其是loft，“圆你都市贵族梦”……
一二三四五罗列下来，一般人都会乖乖把银行卡掏出来，给置业经纪人冲了业绩。
但有句话说得好：“话说一半尽扯淡。”
公寓的好处说了，但缺陷呢？恐怕只有被套牢入坑人最后才明白。
首先就是流动性的问题。
买新房公寓，需要缴纳3%的契税，100万也就是3万，比住宅的1%高2个点。但买二手公寓，过户税费就很过分了。
分别有个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等等，几乎把能叫上的名字的房产交易税都囊括了，算法极其复杂，整体下来大概有全额的30%或者差额的55%。
例如100万买的公寓，过了很多年后涨价涨到200万，在这上涨的100万中，需要缴纳大概60多万的税，再加上杂七杂八，整体下来几乎把涨起来的房价吃没了。
那么这部分税费该谁去承担呢？还得协商，大概率是羊毛出在羊身上，买方承受，卖方适当让些利益出来。这样一来二去，买方承担的税费就高了，整体下来还不如买套新房，况且大多数城市的公寓库存都是严重过剩的，随便买。
房子能流通叫资产，无法流通只能是钢筋水泥壳子，你在这里赚再多钱，无法兑现，一切就都是“纸面富贵”，这点大家要清楚。
缺陷
除了流动性问题，还有公寓的居住属性“缺陷”和政策限制。
40、50年小产权的公寓房，本质是商业用房。那么水电费都是根据商业走的，一般会比住宅用水电贵2倍左右。这个是无法改变的。而且公寓无法通煤气天燃气，所有生活设备都是走电的。长此以往，成本很高。
其次在公寓住着，很不方便。公寓是商业用房，一般都以高密度写字楼或商住两用房著称。在建筑设计时，基本都是小面积和一梯N户。对于正常的高层来讲，1梯4户已经是极限，而公寓1梯10户，甚至20户，很难想象。
尤其是在上下班高峰期，几乎一锅粥都堵在了“家门口”。要是楼层低还好，楼层高了，等也等不到，爬也爬不上去。
而且一梯N户高密度，走廊里随便个动静就会被封闭走廊回音场放大，如果房间隔音层做的不好，可想而知。再加上现在绝大多数美甲、美容、瑜伽房、小酒吧等商业开在公寓楼里，基本没“安静”什么事儿了。试想每天各种外来人在你家门口掠过，是不是感觉住在了菜市场？
当然居住属性缺陷，咬咬牙是可以接受的，毕竟便宜嘛。但是政策限制，却是实打实的危及了根本。
公寓因为商住属性，是无法落户的，那么孩子上学和买车等城市配套资源，均无法享受。其次，在贷款上，严格限制公寓购入门槛，一直以来多地都施行“50%首付 最高10年”的商贷政策，购房者撬动杠杆的的空间非常小，在某种意义上，也失去了投资价值。
之前有人跟子木抬杠，说公寓变得如此鸡肋，都是受政策打压所致，未来有一天，公寓一定会放开，成为很好的投资品。
我只能说，你想多了。
冷宫
翻看中国房地产市场格局，目前俨然形成了住宅公寓，“二足鼎立”的局势。当然住宅的体量还是公寓不能相比的，但是公寓的确提供了巨量的住房需求。
上面我们提到，公寓税费如此之高，而且不能落户，显然是市场在限制其流动性。为何限制？这涉及到”存量搏*“。
因为对于一个城市来讲，即使有人口迭代或者人口净流入因素，但在短期内，居住需求是一定的，那么需求涌进公寓，住宅自然就难卖，反之，大家都买了住宅，公寓的去化就很难。
OK，当我们知道这个前提条件后，一切就迎刃而解了。在中国，大多数城市的新房（住宅）库存是过剩的，这也是为什么一定要在2015启动新一轮去库存周期的原因。
但公寓必须得限制住，才能把源源不断的需求引进住宅。于是在2017年，北京下发了“327严政”，彻底封*了公寓，“名下无房，5年社保，全款购买”，对个人购买公寓的条件进行史无前例的限制，而后上海等多个城市跟进。
同时为了防止公寓对楼市房价产生负面影响，一直以高税费变相“冻结”交易，只进不出，让它严格跟着“房住不炒”的大基调走。
当然公寓市场也曾做过努力。因为像北上广这样房价居高的城市，公寓给年轻人提供了足够的落脚空间，需要满足大家的基础住房需求。这就是我们在2018年耳熟能详的“商改住”，“租售同权”等政策，频繁吹风。
但后来为何又不了了之了呢？其实公寓就是房价的一颗定时炸弹。
如果放开公寓限制，公寓交易税费低，且可以享受教育等城市资源配套。那么公寓以低总价的优势，一定会成为超越住宅的投资品。直接分流住宅商品房的市场份额，由供需原理可知，城市主体房价就一定会下滑。
所以为了主体市场房价不受波动，公寓的身份就永远不会转正。
增值
这时候，一定会有人跟我开杠。“同样的价格，我为什么不买一个精致的公寓房，而去买旁边那个破破烂烂的老住宅呢？”
这就涉及到你自己对房子的理解了。由于政策的限制，这么多年来，同地段的公寓房价增值根本跑不过住宅。即使是老破小，需求量依然会比公寓强。
我们拿北京最出名的商住公寓，「北京像素」举例子。
北京像素2010年开盘，复式开盘价1.8万/平米左右。交通利好加持，到2012年12月底地铁6号线东末端草房站开通，价格随之大涨，直破4万元大关。但是现在呢？根据官网数据，均价是4万/平米左右。升值102%，也就是1倍多一点。
但是同地段的二手房呢？我们拿对面的老小区柏林爱乐来讲，是2008年交付，开盘价是5800元/平米，2010年房价是1.5万/平米，现在房价是多少？6万/平米，升值3倍多。
1倍和3倍的差距，相信你能计算过来，而且这还是在没有计算过户税费的基础上。
这里还要敲一下黑板。
房地产投资的奥秘在于“撬动杠杆”，公寓相对于住宅无论是首付还是房贷年限都相差甚远，如果不去用银行里“别人的钱”买房，那便失去了投资的本意。
当然凡事肯定有两面性，如果你不听劝硬要买公寓，也可以。前提是你纯自住，不为今后换房考虑，房子增不增值对你毫无关系。而且购房名额和处女贷对你来说，价值也不大。
说了这么多，是因为这些年，子木见过太多因为买了公寓被套牢，到换房时欲哭无泪的购房者了。错过了房地产增值的机会，也错过了改善居住条件的机会。隔壁因为买了住宅，几年后轻易换到了大房子里，而你因为买了公寓，几年后依然憋屈在小房子里，整体跟隔壁的美甲店干仗。
人生重要的选择机会真的很少，一定要理清其中的利害关系。
最后希望看过这篇文章的你，对公寓商住房会有更清晰的认知，同时把这些知识讲给周边的人听，能帮一个是一个。
