前期报建,通俗来说就是“五证”的办理及后期的工程竣工备案,五证办理顺序分别为“建设用地规划许可证”、“不动产权证书”、“建设工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”、“商品房预售许可证”。 看似简单,实则每一项都可以分出很多细项目工作。
“建设用地规划许可证”,是由规划部门(现自然资源与规划局)颁发,是确定土地的用地性质,如将来这块地是建商业还是住宅,是工厂还办公楼,这个证书载明它的用地范围及相关的控制性指标。
主要资料:土地成交确认书、土地出让合同、河南省企业投资项目备案、航测图等, 一般组卷完成后公示7天,进入签批程序、发证。此证基本是正常办理,无要点难点。
“不动产权证书”原来称为“国有土地使用权证”,自成立不动局后,全国统一改为此名称。由国土地部门办理(现自然资源与规划局),是确定土地的位置、面积、用途等,取得该证后,企业可以用来做土地抵押,用于缓解资金压力。
主要资料:土地登记申请书、建设用地规划许可证、国有土地出让合同、用地批复、缴纳土地出让金、契税等,正常办理周期为20天(不同地区情况可能会不太一样)此证为正常办理,需财务部门及时缴纳土地出让金、税费,否则会产生滞纳金。
“建设工程规划许可证”,个人认为是这五大证中最繁琐、最耗时间的一个(没有之一)。此证会载明你的项目总建筑面积,单体建筑面积、高度、房屋性质等,其审批的总平面图,会明确建筑物的退距、高度、配套用房位置、面积,容积率、绿化率等重要控制性指标。现场要严格按照审批图纸施工,而且后期规划验收时要核对面积,不能有太大的出入,否则后期会很麻烦(会上升到公司高层出面)。我们经常看到交房后业主们在维权,很大一部分原因是没有按照规划审批进行施工,也有一些是已入住,不动产证(房屋产权证)好久都没有办理出来,这也是其中重要原因之一。
资料清单:建设用地规划许可证、不动产权证、建筑物节能评审报告、建筑物抗震审批意见书、地名批复、人防技术审批、园林审批、城市基础建设配套费等等。这个证件需要的文件太多,每一项都可分细项工作,这其中的很多工作可以同步进行,但也会有先后顺序。建议办理规划许可证安排专门人员重点跟催,部门同事紧密配合,做好工作衔接、穿插。组卷完成后要批前公示(现建筑方案公示)10个工作日,取证后要做批后公示,公示期至项目结束,整体取证用时正常要60天,与相关经办人员沟通好,可以提前。
“建筑工程施工许可证”取得该证后即可合法进行开工建设,有确定的施工总承包单位及监理单位,有经过专业技术审查的施工图纸,有质量监督站的监督,有相应的安全保卫措施。
所需资料:前面已取得的前“三证”、施工图审核合格文件、消防设计审查合格文件(现已并入施工图审核合格文件中)、施工单位、监理单位中标通知书、农民工工资保证金等。有些工作可以穿插进行,如施工图审查可找相关施工图审查单位提前审查,取得建设工程规划许可证后打印施工图审查合格文件。此工作正常周期为40天,如果招标单位没有使用国有资金,施工、监理单位可以采用直接发包的方式确定,可以节约不少时间。
“商品房预售许可证”,是每一家开发商自取得土地后最想获取一个证件,可以快速回笼资金最重要的一环,是可以公开销售的法定文件,无此文件销售会受到房管局的处罚。
所需资料:验线报告、房屋预测绘报告、价格备案、资金监管协议备案、工程进度满足要求。最近政府限制商品房销售价格要稳定房价,所以采用价格备案控制,商品房价格不可以高过政府指导价,但目前有很多项目实际销售价格已超过指导价,正是应了上有政策,下有对策这句话。正常的办理时间为30日,时间上有突破空间。
以上是根据我的从业经验做的简单整理,实际情况要根据当地政策要求及相关政府关系而定,每个证件的工作时限也会有出入,要看个人能力及公司资源支持力度。每个项目都恨不得今天摘地,明天就开盘,所以每位开发人员都身背很多项目节点考核,都有很大的压力。请大家理解开发报建,并善待他们。