公司租了个人的房屋，房东不愿意开发票，即使开发票也要加很高的税点！这个问题很常见，究其原因就是个人不愿意承担相应的税费，因为一旦开发票，就要缴纳相应的税费。导致很多老板很纠结，到底要不要发票呢？但企业如果不要发票就要多交企业所得税，要了发票就要多付出成本；如果做白条税前列支，以后碰到税务机关来评估，往往要企业自己掏钱把这个票开出来，真是太难了！今天我们就来破解这个难题！
这种情况其实挺常见的，和对方房东是什么单位没太大关系，核心利益点不在于能不能开具发票，在于税费谁承担的问题。
一、房东不开发票的原因分析
公司办公向个人租房最麻烦的无法就是取得发票，作为公司，租房属于重要的成本费用开支，无疑是需要取得发票的，而对于自然人，往往表示无法提供发票。原则上提供租赁服务开具发票天经地义，但实际上不是，这里面有许多复杂的因素在里面。
1、有权属不清开不了发票的
2、有利用单位资源赚外快的
3、有不愿意出钱交税的
4、有不愿意暴露自己真实资产的
5、房东嫌去税务局代开发票麻烦，不愿意去（现在个人代开发票基本都能在电子税务局或者支付宝等APP申请，但是出租不动产这块除了个别地区（比如厦门）开通了网上代开外，大部分地区还是需要到税务局大厅申请代开）。
分析一下，你们的房东属于哪种情况，不愿意开票背后的真实原因是什么，是不愿意承担税点还是权属有问题无法去代开发票还是什么。
所以，在外面跟房东签租房合同的时候一定要注意在合同上就把税点钱是由谁来承担写明白就好了。
二、房东代开发票税收成本分析
对于租办公场所的税务问题，首先要分清租的场所是什么类型，住房和非住房交的税是不一样的。
因为要负担税费，所以对于企业来说，这笔成本就必不可少了。个人出租房屋可能涉及到的税费有增值税及其附加税，房产税，土地使用税，印花税，个人所得税等等。其中，也有一些需要注意的问题。
首先，个人出租房屋，包括住房、非住房，可能涉及到不同的税收规定，有可能对于房东是不同的对象，也有所不同，比如个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额，需要加以区分对待。
其次，办公房一般属于非住宅，房东需要缴纳增值税及附加税、房产税、印花税、个人所得税。
以湖北为例：
综上计算，在月租金低于15万，开普票的情况下，个人出租住房的综合税负率为3%，个人出租非住房的综合税负率为8.05%。若索取专票税负率较高，但可以做进项税额抵扣。因此取得增值税发票，一方面，减少出租方的涉税未申报的风险；另一方面，有利于承租方合理节税。同时建议企业承租个人房屋时，将出租方应缴纳的税款包含在租赁金额中，签订租赁合同，开具发票，减少税收风险。
其次，注意一些税收的优惠。比如，采取一次性收取租金（包括预收款）形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过10万元的，可享受小规模纳税人免税政策，也就是增值税免征。对于个体工商户来说，要免征，那么就要开具普通发票，而不是增值税发票。其他的税费也要关注优惠，比如房产税的减征等等。
上面说了那么多，我们发现代开房租发票涉及的3-8个税费，真的挺多的。个人不愿意去代开发票，企业也会考虑一下要不要这个发票了，那有发票和没发票到底会是怎样？
三、测算不能开具发票的损失
1、了解对方是属于转租房屋还是自用房屋出租，房产税税点不一样的：一个是按租赁收入的12%计算房产税，一个是按房产原值*（1-30%）*1.2%计算的；
2、如果权属没有问题，看有没有可能与对方沟通他们提供资料（租赁合同、房产权属证明）你们去代开发票，税点他们来承担或是在租赁价格里体现（要考虑到对方利益诉求点和害怕的地方，不可强要求，要多方协商）；
3、如果对方不愿意在房租上让步只愿意提供资料让你们去开票，你计算一下你们承担代开发票的税额和没有租赁发票要调增应纳税所得缴纳的所得税对比一下，看看谁高谁低，与老板沟通下税额对比结果并提出建议方案。
4、如果对方连资料都不愿意提供，那就是你想代开发票也是开不了的，这就很麻烦，你要计算一下调增应纳税所得缴纳的所得税是多少，看公司是否愿意承受，如果不然，那就考虑另易其主了。
四、了解房产租赁税收征管
1、虽然你们是承租方，别人应该给开具发票，但实际上如果对方不开发票，税局在执法的时候会找到承租人要求你们承担房产税（尤其是在公司注销的时候会要求补出来）；
2、你可以找理由说房东不在、联系不上，但税局找的是你，潜台词是：我找不到房东，但能找到房客，你们具有代征义务，你可以再去同房东沟通，毕竟你们还是要付房租，肯定是可以和房东取得联系的吗。
3、税局原则是税款不流失，虽然从执法层面缺乏一定的严谨性，但架不住你注销的时候本就不是理直气壮的，不怕人使劲查的。
五、房东不给开具发票，实务中应当如何处理呢？
（一）事先签好合同
跟房东商谈房租这件事的时候，就需要谈好后续发票的问题。因为如果没有取得发票，那么企业就没有办法在税前扣除，也不能抵扣进项，对于企业的税费是个负担。有些企业想着这里不要发票，再到别的地方去找发票，那么这更是平白无故提高了自己的税务风险。所以，一开始就要跟房东谈好发票的事情。
此外，要注意按照合同的约定，提醒房东按时开票。比如，是按照什么频率开票，开票的时间要求，尽量简化个人房东的麻烦。当然，也需要事先检查好房东的产权证、合同等有没有问题，避免实际开票的时候出现问题。
谈好之后，要在合同中做明确的约定。一般来说，个人房东都是不愿意承担相关税费的，所以，谈的税后价格，需要换算成税前的价格，写到合同中。有了书面的合同约定，才能够避免在后期为了开票的问题扯皮。如果房东不愿意开发票，需要告诉他税费由企业来承担，现在代开发票也很方便(部分地区支付宝就可以申请)，房租收入现在也不用并入综合所得汇算清缴。如果付了税费，房东还不同意的，那么可能需要对于这个租房的问题重新考虑了。
（二）若月租金不超过10万元，可使用收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证
根据国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2018年第28号）第九条：企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目（以下简称“应税项目”）的，对方为……从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。
《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
（三）持相关证据（合同、协议、经办人身份证等）自行开具发票
根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条、第二十条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。
《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十四条 《办法》第十九条所称特殊情况下，由付款方向收款方开具发票，是指下列情况：
（一）收购单位和扣缴义务人支付个人款项时；
（二）国家税务总局认为其他需要由付款方向收款方开具发票的。
（四）委托房屋中介、住房租赁企业等单位代开发票
根据《国家税务总局关于跨境应税行为免税备案等增值税问题的公告》(国家税务总局公告2017年第30号)：“三、其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产，需要向承租方开具增值税发票的，可以由受托单位代其向主管地税机关按规定申请代开增值税发票。”
另外根据规定，房产税由产权所有人缴纳，承租者承租后，再转租的对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。
也就是说，让房东先租给中介，然后再转租给黄老板，这样就能省下房产税了。这就是为什么很多企业都会找中介的原因。
（五）利用转租方式来处理
先用老板名义和房东签租赁合同，然后老板再用相同的价格转租给公司，最后以老板的名义去税务局代开房租发票。
只要平均月租金低于10万，就免征增值税和附加税，而且转租人不用缴纳房产税，加上是平价转租所以也没有个人所得税，只需要缴纳万分之五的合同印花税、0.6-30元/平米的城镇土地使用税，就可以合理合法地取得房租放票入账啦！
（六）签订房租包税合同
承租方承担税费也是对企业有利的，但是会出现一个问题，替房东承担的税费通常计入“营业外支出”，是与企业经营无关的支出，不能在企业所得税税前扣除，那么如何可以在税前扣除这个税费呢？
那就是需要签订“包税合同”了，但是“包税合同”不是简单在合同写明税费由承租方承担，即使在合同中写明税费由企业承担，也是不能税前扣除。
这个时候就需要把房东拿到的税后租金换算到税前租金，再按税前租金签订合同，这样就可以在合同中光明正大的约定税费由房东承担了，房东也很愿意，因为房东到手租金并未减少，一举两得。
如果房东不愿意自己去代开发票，我们可以在合同中约定，税费由承租方代扣代缴，这样企业就可以自己去代开发票，因为这部分税费是在总的租金中出的，可以税前扣除。
很明显，签订包税合同，提高了租金，承担的税费也会多，即使这样还是对企业最有利。
（七）下策：税务局举报
如果签有完整规范合同，且房东承担税费，但房东不愿意开具，可以考虑税务局举报，但是这样往往导致企业没法在此地持续经营。
根据《中华人民共和国发票管理办法》第六条规定，对违反发票管理法规的行为，任何单位和个人可以举报。
《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条规定“违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收”。
（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；
也就是说，承租方可以向当地税务机关举报，由税务机关责令出租方改正自己的错误行为（应开具未开具发票）。
若收款方拒绝开具增值税发票，您可通过以下路径反映：1.拨打12366-2-4向举报专席反映情况；2.携带资料到被举报人主管税务机关直接面述。
作为企业，遇到房东不开发票的时候，其实远远不是税务局说的那么容易处理，毕竟你今天投诉他了，他要么损失之后加租，要么让你搬走，到时搬厂费时费力费心费神，要是遇到个强势的房东，打击报复一下，更麻烦。所以为了避免这种情况，企业在开始的时候就需要进行合格的规划。不到万不得已，真心不建议投诉。
六、问题总结
鉴于以上情况，先了解不开票背后真实的原因，多方协商沟通，不行就自己去税局代开发票并承担税金，最坏的打算是公司既要多交的税金又不能把房租价格降下来，如果成本太高，那就得重新考虑要不要租了。
依法治国时代，所有的规划都要在合法合规的大前提下加以分析，思考如何能有效转化和权衡而不是索性税务不查就不交。
附：个人税务局代开发票流程
租客要求我提供发票，个人可以向税务局申请代开发票吗。
私房出租代开发票需要提供以下材料：（一）《代开增值税发票申请表》；（二）不动产产权证明或商品房预售合同、房地产买卖合同等能证明不动产权属的复印件(首次办理时提供）；
（三）出租方身份证件原件及复印件；（四）私房出租合同原件及复印件（首次办理时提供）；
（五）出租方委托代理人申报的，应提供书面委托书及代理人的合法身份证明复印件；
（六）承租方为个人的，提供个人身份证复印件；承租方为单位的，提供税务登记证或社会信用登记证（三证合一）复印件（首次办理时提供）。
您可在电子税务局以自然人方式登录后，选择【我要办税】-【发票使用】-【私房出租代开发票（居住用房适用）】申请代开。特别注意：纳税人首次在电子税务局代开出租居住用房发票的，需先完成“人脸认证”。
