◎ 加州大学伯克利分校统计的湾区区划情况。
图片来源：Columbia Political Review
可以看到，图中灰色部分是非住宅用地。而粉色和蓝色都是住宅用地。
其中，粉色区域是单户住宅，也就是电影中常常出现的那种一层或两层，只住一家人的住宅，占湾区全部住宅区的85%。
剩下15%的蓝色区域，才是多户住宅，才能盖高一点的公寓之类的住宅。
在很多地方，即便可以盖多户住宅，也不是毫无限制的。
以加州的库比蒂诺市为例。
首先，这里存在楼房的高度限制。
部分地区被划为多户建筑区，却不允许修盖两层以上的建筑。
其次，有配套设施限制。
库比蒂诺市要求开发商，多户住宅中的每一户，至少要拥有两个停车位的空间。
这意味着，如果一栋楼有50户，就得建100个配套停车位。
第三，有房屋的占地尺寸大小限制。
一栋多户住宅的总占地面积，至少要是户数乘以1000平方英尺（约93平方米）。
如果开发商要盖一栋容纳50户的公寓，他就得购买一片50000平方英尺（约4645平方米）的土地。
◎ 库比蒂诺市的一片单户住宅。
图片来源：Trulia
因此，与限制颇多的「入门级」多户住宅相比，开发商自然更愿意修筑豪华又宽敞的单户住宅，出售给有钱人。
这就是美国住房供应短缺的主要原因。
那么，美国诸多城市为什么要采取这样的分区方式？
事实上，这种区域划分上的限制，一般被称为「排他性分区」。
之所以叫做「排他」，是因为分区法在19世纪曾被用作一种工具，来防止某些种族或不体面的穷人进入到某些白人社区当中。
换句话说，分区法最初有维护种族隔离与经济隔离的目的。
即便1917年，美国最高法院明确禁止基于种族的分区后，分区隔离依然存在。
例如，圣路易斯1919年的分区法中，就提出如果有太多黑人家庭搬入某一住宅区，这一地区就会从住宅区改为工业区。
同样，在西雅图1923年的分区法中，黑人或华裔大量居住的地区，也往往被划为商业区中。
直到20世纪下半叶，随着种族平等的进一步推进，分区法开始不再出于种族隔离的目的，但经济隔离的作用依然实质上存在。
◎ 一幅关于排他性分区的漫画。
图片来源：LA Progressive
一个以单户住宅为主的中产或富人社区，往往会严词反对社区内出现多户住宅。
一个典型案例，是2018年加州圣何塞部分居民坚决反对该市的教师廉价公寓建造计划。
那时，圣何塞的房价中位数约为110万美元，每月租金中位数约为3500美元。
而圣何塞联合学区的教师平均工资为7.1万美元，很难负担得起当地住房。
当地一所学校的副校长麦克马洪（Stephen McMahon）表示，学区内雇用的大约1400名教师中，每年有七分之一会离职，离职的主要原因就是住房和生活成本太高。他还说：
「我们希望学生能拥有长期而稳定的教师。我们也希望能够帮助教师，支持他们的家庭。」
因此，当地学校系统开始考虑为教师在附近社区提供一些廉价公寓。
但是，一些居民对此反应激烈。富有社区阿尔马登谷甚至发起了请愿书，表示当地居民对提供廉价教师公寓的前景感到「不安和担忧」。一些人对记者说：
「坦率地说，廉价公寓与社区的其他部分不相称。」
「这绝对是荒谬的......这将使该地区的房屋价格大幅贬值。」
「这样做，『经济适用房』将淹没阿尔马登谷。」
很多教师对此予以反驳，他们说：
「我是一个每天和你的孩子在一起的人。你相信我，将你的孩子交给我教育，却又认为我不够好，不能成为你的邻居？」
但这样的反驳并不能改变当地社区居民的想法。
◎ 2018年1月11日，圣何塞一个小学学区会议上，教师和学生家长排队等候发表意见。
图片来源：The Mercury News
他们绝不愿意自己所在的社区出现便宜的多户住宅，那意味着穷人的进入与社区价值的下降，意味着自身利益的受损。
他们只欢迎那些受过高等教育、有良好的高收入工作，并负担得起独栋建筑的精英，住在自己的社区。
于是，他们成为了兴建多户住宅的最大阻碍。
而这一问题又是全国性的。这意味着想要改变分区法非常困难。
改变过程中，无论是谁在推行改革，都必然会很大程度上侵犯这些单户住宅居民的利益，从而失去他们的支持和选票。
这些人又大多是中产以上的精英，有着广泛的人脉和社会影响力，令人投鼠忌器。
但房价问题又不得不解决，要不然它可能愈演愈烈，最后闹到难以收场。况且，正如建筑师阿洛夫辛（Anthony Alofsin）所说：
「买房不仅是为了获得一个经济上的立足点，还是一个标志，是心理和情感安全的标志。」
因此，拜登政府还是进行了尝试，在2021年通过了一项计划，向取消排他性分区政策的地方提供总共50亿美元的援助资金。
一些城市，诸如伯克利、明尼阿波利斯和波特兰，已经开始采取相关措施，允许在不大的土地上建设小型多户住宅，或是建造复式建筑，以增加地区的住房容量。
不过，已经有人开始抨击，拜登依然没有真正改变政策方针，提供资金不过是权宜之计，是民主党的又一次作秀。
但无论是不是作秀，我们可以清楚的是，局部援助与全国性的变革之间，距离仍旧遥远。
美国房价所蕴含的问题，要远比它显现出来得复杂。
它实际上是一个历史与现实问题的交织，涉及到实质上不同经济阶层的碰撞，是经济隔离的潜在延续。
光凭借一项计划的拨款，很难起到什么根本作用。
既得利益者从来都是改革的最大阻力。如果想要解决问题，必须要有真正的政治手腕与改革魄力。■
参考资料
Christopher Rugaber. US home prices jump at fastest pace in more than 15 years. AP News, 2021-06-29.
Jerusalem Demsas, Ranjani Chakraborty. How the US made affordable homes illegal. VOX, 2021-08-17.
Mumiel Pearson, Lauren Effron, Lauren Pearle. Bus Drivers Working Alongside Silicon Valley Millionaires Struggle to Afford Rent, Some Sleep in Cars. ABC News, 2017-01-14.
Nicole Friedman. U.S. Home Prices Hit a Record of $375,300 in March. WSJ, 2022-04-20.
R.J. Rico. Some schools build affordable housing to retain teachers. The News-Herald, 2022-07-17.
Sarah Holder. Why Are So Many People In San Jose Fighting Housing for Teachers?. Bloomberg, 2018-10-18.
Uri Berliner. The Housing Shortage Is Significant. It's Acute For Small, Entry-Level Homes. NPR, 2021-09-04.
