第一章 土地估价基础
第一节 土地的概念
考纲范围
1、土地的内涵
2、土地的特征
（1）土地的自然特征
（2）土地的经济特征
（3）土地的产权特征
3、土地的功能
4、我国土地资源的特点
5、土地实体及特征
考纲要求：掌握：土地的内涵，土地的特征；
熟悉：土地的功能
了解：我国土地资源的特点，土地实体及特征
一、土地的内涵
（一）土地的术语
《土地基本术语》规定，土地是地球陆地表面具有一定范围的地段，包含垂直与它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。土地包括地下层、地表层及地上空间。
（二）土地的定义
土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体、它包括人类过去和现在的种种活动结果。包括以下几个层次：
（1）土地是综合体。
（2）土地是自然的产物
（3）土地是地球表面具有固定位置的空间客体
（4）土地是地球表面的陆地部分
（5）土地包括人类过去和现在的活动结果
（三）土地概念
土地既是一种自然资源，又是一种重要的生产要素，是人类生产生活必需的，土地依其广义、狭义解释程度的不同，可区分为2种：
（1）狭义的土地：指地球表面的陆地，包括土地表面，地表以下及其垂直空间。
（2）广义的土地：指地球表面的陆地和被水覆盖的部分。水覆盖的部分指海洋、江、河、湖泊、池塘等。
二、土地的特性
土地的特性，包括自然特性、经济特性和产权特性。
1、土地的自然特性
土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性。
（1）土地面积的有限性
（2）土地位置的固定性
（3）土地质量的差异性
（4）土地永续利用的相对性（可更新性）
2、土地的经济特性
土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。
主要包括：土地供给的稀缺性、土地用途的多样性（土地利用方向的多宜性）、土地利用方向变更的困难性（土地用途变更的困难性）、土地增值性、土地报酬递减的可能性、土地利用方式的相对分散性、土地利用后果的社会性（土地利用后果的外溢性）等。
3、土地的产权特性
我国在实行土地使用制度改革以后，土地所有权与使用权分离，构成了比较特殊的产权结构，并规定城市土地属于国家所有，城市郊区和农村土地除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有，土地使用权可以同所有权分离，通过出让方式获得的城镇国有土地使用权可依法进行转让、出租、抵押和继承等。因此，《民法典》规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占用、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
我国土地产权总体上可以分为：土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。其中土地用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权等。土地担保物权包括土地抵押权等。
（1）土地产权的法定性
（2）土地产权的抵押担保性
（3）土地产权的登记性
（4）土地产权的完整性
（5）土地产权的稳定性、支配性和排他性（土地产权的法定性的延伸）
（6）土地产权的可分割性、转让性。
三、土地的功能
土地功能是土地具有的满足人类生产、生活等方面需求的能力。土地是人类生存的物质基础，是人类生产生活的场所，具体地说，土地具有以下几个功能：
1、承载功能。
2、生产功能。
3、资源（非生物）功能
4、资产功能
5、景观功能
四、我国土地资源的特点
1、土地面积绝对数量大，相对数量小。
2、后备土地资源有限。
3、土地类型多样，山地多于平地。
4、农地分布不均匀。
5、森林覆盖率低。
6、土地质量较差。
7、水土资源不平衡。
五、土地实体及特征
（一）土地实体的构成
土地要素是构成土地的各个组成成分，包括近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及人类活动的物质结果。
从土地的内涵来看，土地实体的构成种类包括土壤类别、地质条件、土地基础设施状况及地上物、地下空间、土地污染、土地灾害情况等读个方面。
从估价角度看，土地实体包括地上空间、地表、地下空间、建筑物及其他附着物等。
（二）土壤类型及特征
土壤是在岩石、气候、生物、地形和时间五大因素综合作用下的产物，其形成条件有：1、在风化作用下，养分的释放与流失，2、在低等生物、微生物作用下，有机质积累，3、在高等生物作用下，营养富集（有机质重新合成腐殖质）。所以，土壤组成是一个十分复杂的系统。从生态学的观点看，土壤是物质的分解者（主要是土壤微生物）的栖息场所，是物质循环的主要环节。生物在土壤形成过程中起着主导作用，人类合理的耕作经营，可以提高土壤肥力，促进土壤成为永续利用的可更新资源，不合理利用，可使土壤退化。
土壤的基本属性和本质特征是具有肥力。土壤具有肥力是其最本质的特征，是区别于其他事物的标志。土壤肥力是指在植物生长全过程中，土壤供应和协调植物生长所需水、肥、气、热的能力。土壤肥力按其发生过程，可分为自然肥力和人工肥力。根据作物吸收肥力的难易程度不同，土壤肥力分为有效肥力和潜在肥力。人工肥力是指通过种植绿肥和施肥等措施所创造的肥力，其中也包括潜在肥力和有效肥力。经济肥力是通过人工劳动中所进行的各种生产措施的调节，使土壤肥力为植物生长所利用的就是经济肥力。
（三）土地基础设施类型及特征
土地基础设施类型主要包括：三通一平（通水、通电、通路和场地平整）、五通一平（通上水、通下水、通电、通路、通讯和场地平整）、七通一平（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通暖气、通燃气和场地平整）。
（四）主要地上定着物类型及特征
地上定着物也称土地定着物、土地附着物、地上附着物。地上定着物是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。如建筑物、构筑物、地下管道、电视塔、树木、沟渠及地上作物等。
