常常有粉丝问:”我预算有限,只有200万,还能买优质校的房子么?“
200万即便是买市区一梯队,房子也是有的!
我们整理了上海66所热门小学2022年1月末最新的挂牌门槛价排行榜,大家可以根据自己的预算,对自己可以够的上的学校有个大体的了解。
热门学校上车价排行榜平米团队整理了一份排行榜,有些不错的学校没有列入其中,主要因为挂牌房源少,成交数据少,比如曹光彪小学、虹口实验等。
通过排序,我们可以发现,200万-300万就可以买到优质校也不少,主要集中在杨浦、普陀。其中不乏一些一梯队优质校的身影,比如打一、控二、闵实验等。
门槛价500万以下的优质校这里一共有38所,占到了一半还多,遍布徐汇、静安、黄浦、杨浦等教育资源比较集中的传统市区。虽然这不是上海优质校的全量数据,但是家长们的选择还是挺多的。
哪些更有性价比?我们先来分别看看排名比较靠前、排名比较靠后的学校们,价格差异的理由各不相同,里面有些市场的逻辑可以理一理。
排名第一的上音实验是一所艺术特色九年一贯制学校,排名第一有特殊性,位于杨浦区新江湾城。
新江湾城是上海的第三代国际社区,整个板块基本都是2010年前后整体开发的次新商品房,整体环境低密舒适,在上海是难能可贵的次新片区,虽然偏居一隅,但整体价位较高。
上音实验对口的小区最差的合生江湾国际公寓居然是2007年建成,放在上海其它区域绝对是妥妥的品质次新房。
小区户型端正,常见的最小两房也要100平,对比其他挂户口二三十平的户型,造就了最高的上车门槛价。
同板块的复旦科技园小学也是同样的道理,本次上车价排名第三。
排名前十的学校(最低上车价在650万以上的),基本都是大家耳熟能详的顶级优质校。
其中,静教院附校是优质九年一贯制学校。其上车盘海防村是老公房,单价达到15-19万,多年这个均价在上海是数一数二,跟其一贯的好成绩分不开,历年升学成绩也在上海公办地段入学的学校里冠绝群雄。
另外排名靠前的卢湾二中心、高安路一小、建襄、向阳,不仅是黄浦区、徐汇区顶尖的公办小学,对口的小区多是稀缺的老公房,占着衡复保护区的优势地段,常年处于供不应求的情况。
出来一套房子几乎就是房东说多少是多少的价格,买房人的议价空间比较小。
排名靠前的福外花园、进才小学、上实东位于浦东源深、联洋、碧云,板块属于2000年后整体开发,挂户口的房子户型相对较大,学校成绩又好,造就了比较高的上车价。
我们再来看看为数不少的门槛价相对低一点的,那些占半数还多的500万以下的优质校。
有的门槛价甚至200万买一梯队,又是什么原因?
我们可以发现,杨浦的一梯队小学打一、控二都名列其中。
一个很重要的原因,它们所对口的初中都不算是最好,属于强小弱初的组合。
而杨浦区是学籍对口的区,上了小学,基本决定了对口的初中,不存在杨浦换公办初中的机会,看重初中的家长自然不会选择这样的组合;
另外,打一、控二所在的板块是杨浦的鞍山,板块界面比较陈旧,大量五六十年代的老公房,贷款也相对难。选择这里的家长,多是杨浦本区或者宝山的家长。
200-300万区间,还有一些二梯队学校,地段好,成绩也不错,比如普陀、静安这几所,其实还蛮有性价比。
如果只是考虑自己孩子上学,还是非常不错的;如果还想追求过往优质校带来的房产增值,另当别论了。
窗口期到了
现在是不是一个出手的好时机?房价还会不会降?
如果要用一句话形容2021年的上海楼市,那么我会说有点象过山车。
全年二手房成交情况是高开低走,1月份是延续2020年下半年的加速度,二手房成交套数冲上4.4万套。
全年有两个关键节点,一个是1月份的限购升级,出现短暂观望情绪,到了4-7月份基本是谨慎上行的趋势。
另一个是7月份开始的三价取低政策和二手房贷款限额政策,上海楼市开始一路下滑,整个市场开始进入迷茫期。
最后放一张闵行一梯队闵实验对口的某小区跟踪图,管窥一豹,感受一下价格趋势。
图示是近半年的两房价格,从7月的最高位的440万到现在380万左右,整体下降了一个梯度之后,现在是连续几个月持续稳定。
不过进入2022年,随着信贷政策的放松,积累的需求会慢慢释放。目前真的是政策见底,窗口期到了。
之前,很多家长看到上海的优质校房价太高有点下不去手,担心现在买会站岗,犹豫要不要再等等看。到现在这个节点,这个担心大可不必,毕竟政策底已经这么久了,价格底还会远么?
在目前市场相对平稳的情况下,安安心心用理智去给小朋友优中选优一所适合的学校,比起市场起来时匆匆忙忙进场去抢一套房子,不是更切合我们的本质初心么?
2022年马上来了,祝愿我们的家长可以为孩子选到一所好学校,开始新的美好人生!