商铺租赁谈判技巧,商铺租金谈判技巧

首页 > 经验 > 作者:YD1662022-10-27 03:13:45

商铺租赁谈判技巧,商铺租金谈判技巧(1)

传统鞋服企业中从事渠道拓展或市场开发一类岗位,在工作过程中,不可避免的一个重要环节就是租赁店铺,行业内有句话,租一个好的店铺,开店就成功了一半,店铺租赁过程中,并非把租赁合同签好就完事了,在租赁店铺的过程中,也有很多的学问,今天就和大家分享一些,街铺店、传统渠道店铺在租赁过程中,我们应该注意些什么问题?如何避免踩坑呢?

商铺租赁谈判技巧,商铺租金谈判技巧(2)

一:店铺(房屋)的背景调查

了解店铺房屋用途和土地用途,在租店铺过程中,对店铺的类型要留个心眼,了解该店铺是否是商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照,以及非法使用房屋的风险。这是在租赁过程中比较容易忽略一点,也是非常关键的一点。

了解店铺是否有租赁信息登记,可以去公安机关,房管所等有关部门去查询了解是否存在租赁信息登记。这样做的主要目的是预防店铺出现一铺多租的情况。去政府部门查询资料会比较繁琐,也有可能让房东产生反感,确保租赁店铺的平稳性也是重要工作职责,所以一定不能怕麻烦。我曾经碰到一个案例,一个二房东把一个店铺同时租给三个人,收了三份房租后,跑路了。后面只能向警方报案,报案后只能等警方破案通知了。能追回,那是万幸,追不回也是常态,钱已经被用掉了,就算告他,官司打赢了。但二房东没有可执行的财产,那也只能是哑巴吃黄连。

了解房屋是否存在抵押,如果房东有拿房子做抵押向银行贷款,相关的抵押记录一般在房产证上会体现,这里有一个隐藏的风险,要留意这个抵押的情况。如果抵押在前,万一房东无法按时还款,银行是有权收走房屋的,这里会涉及一个租赁权无法对抗抵押权的问题,所以碰到有抵押记录的,在租赁合同中要注明相关的违约责任条款。这里有一个小知识点,如租赁早于抵押,那么抵押权无法对抗租赁权,你可以继续使用房屋。

商铺租赁谈判技巧,商铺租金谈判技巧(3)

二:核实出租者的出租资质

房屋的出租者,一般情况下,存在两种情况,一个是原始房东,一个是中间房东,按业内的称呼叫作二房东。原始房东与二房东在租赁过程中还是存在比较大的差异。原始房东的租赁注意事项。

联合产权,有些店铺往往有多个权益人的情况,通俗一点讲,就是一个房产证上有两个以上的登记名字。这种情况下仅仅与其中一个人谈定租赁合同,会存在的不确定性,也会有隐藏的风险。

举个例子,小明租了一个店铺,店铺的房产证上权益人有两个人。两人是兄弟关系,小明只与其中的哥哥签了合同,并支付了租金。但是弟弟没有收到钱,所以弟弟到店铺寻找小明要房租。小明说这房租已经给过了,这是他们两兄弟间的事,跟小明无关,不会再给了,但弟弟表示店铺他也有份,他有权收房租,在没有收到租金的情况下,小明别想开门做生意。进而引发纠纷。

所以在碰到产权受益人有多个的情况下,有些是夫妻亲戚关系,有些是合伙人关系,有些集体的产权,要根据实际情况,最好能同时与多个受益人一同签订租赁合同,如果多个受益人不方便同时签的话,那最终签字的那个房东一定要拿到其它受益人的书面授权书。

产权不完整,信息不对称,在租赁店铺的时候,有些房东只能提供不完整的产权证,或者产权与实际情况信息不对称。造成这种情况的原因也非常多,大致有两类,一个历史遗留问题,再一个就是房东后期加盖了违章建筑。为了避免风险,碰到此类情况,一定要在租赁合同中把问题描述清楚,明确合同条款因这类问题导致店铺不能正常经营而造成损失,是有权向房东要求赔偿。

店铺产权受益人与出租者不一致,我们日常租店铺的过程中,会有这样一种情况,店铺的产权人(权益人)已经过世了或者不参与店铺的租赁事宜了,现在店铺由其儿女或其它亲属进行管理。对于这样的情况一定要产权人的书面授权或者其儿女(亲属)的联名授权。还有一 种情况是店铺在买卖过程中还没有进行过户,一定要有出租者与店铺产权人的买卖合同复印件作为附件,如果买卖合同不方便提供,那也要产权人的书面证明一类的资料作为备案。

无产权或者无法提供产权证明资料,房东没有产权证或没有办法提供产权证明的情况也十分常见,这一类型的店铺原则上不建议租赁,这种店铺隐性的风险太多,一旦发生纠纷,那问题会比较复杂,承租人的权益往往无法保证。如果确实需要租赁的话,那一定要在租赁合同中注明,约定相关条款,以保证自己的权益。

如果店铺是从二房东手上进行租赁,除了上述的几点注意事项,还应该注意以下几点。

二房东的转租权利, 二房东如果没有得到大房东(通常称实际房东为大房东)的同意(或者租赁合同没有注明),就将店铺进行转租了,那大房东是有权收回店铺的,作为承租的一方,往往会吃亏。尤其是像我们做鞋服品牌这一行的,一个店铺需要的不仅仅是租金投入,还有装修投入,货品备货投入等。二房东没有转租权而大房东又要赶走我们,我们只能找二房东追究违约责任。处理过程往往费时又费力,造成的损失可能也无法挽回。所以在这里一定要注意转租权利的问题。

二房东的租赁期限,二房东从大房东那里租的店铺肯定也会有期限的,对这个期限一定要注意核查,要保证我们租赁的店铺其租赁期限是在二房东的有效租赁期内,否则,二房东的租期到了,又没有成功续约,那大房东是有权收回店铺的。一旦发现与二房东的租赁期限超过其与大房东的租赁期限,那一定要得到大房东的书面许可或签订与大房东之间的补充协议。

二房东的租赁范围,我们在与二房东签订租赁合同的主体内容、核心条款一定不能超过其与大房东的合同。这个会比较难操作,因为往往不知道二房东与大房东的具体合同内容,但是这个意识要有,如果有条件了解就一定要了解,如果没有条件,那在与二房东签订的租赁合同中一定要有对此项内容相关违约条款,以保证自己的权益。

商铺租赁谈判技巧,商铺租金谈判技巧(4)

三、什么样的店铺不能租

第一种:没有依法取得房屋产权证或没有办理房屋产权证的,这是问题上面也说过了,最好不要租。

第二种:房屋产权有纠纷或者有争议的,这种类型的店铺是绝对不能租的,租这样的店铺,风险巨大。

第三种:违章建筑,违法建筑,或者没有相关审批手续建的店铺,也是绝对不能租的。

第四种:被法院查封或相关司法机关限制的,在法律上存在重大瑕疵的店铺,这种不用说也应该知道不能租的。

第五种:不符合安全生产标准的房屋,最常见的就是危房,如果已经被有关部门评定为危房的,那想都不用想,不能租。还有些房屋在租赁过程中物业结构发生了重大变化,可能会危及安全生产的也是不能租的。

第六种:法律规定禁止出租的,也是不能租的。比方说有些文物级房屋,法律有明文规定不能出租了,就算房东免费租给你,那也是不能租的。

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