物业项目经理作为项目管理第一负责人，必须全面掌握国家颁布并实施的法律、法规以及地方政府的一些实施细则，如《物业管理条列》、《物权法》、《消防法》、《住宅室内装饰、装修管理办法》、《物业收费管理办法》、《贯彻落实全国物业管理条件的实施意见》等一系列指令性文件。只有熟练掌握了这些法律、法规，才能使物业管理工作有法有据、有条不紊地展开；同时，物业项目经理也必须掌握物业管理公司与开发商签订的《前期物业服务合同》、与业主签订的《前期物业管理服务协议》或与业委会签订的《物业服务合同》，明确掌握合同内所规定的权利和义务，以及收费标准、期限、时间等一系列条款，这样才便于今后开展各项物业实务操作，做到有法可依。
（1）了解和掌握掌握问题的事实；（2）不要先入为主；（3）先分析问题的事实，找出原因，然后提出解决的办法；（4）发挥团队的首脑作用，以集体的智慧找出解决问题的办法；（5）吸收团队成员的主意完善自己的方案。
2.要善于观察善于全面地观察事物，把事物发展的趋势。善于细致地观察事物，从细微之处发现现问题。从一个物业管理项目来讲，分为内部和外部两种动态。内部动态：就是要观察管理处员工的活动、工作、思想动态；外部动态：就是要观察业主、用户对物业管理处的意见，对公共秩序的行为动态。了解业主（客户）的实际和潜在需求，延伸和拓展服务项目，确保服务内容的多样性，提升业主（客户）的生活品质和满意度。
3.要勤走动熟悉管理区域的每一个部位，每一个角落，每一个设施，每一台设备；勤走动，每天要定时查看各项服务工作的状态，每个员工的工作情况；勤走动，要熟悉管理区域每个业主、住户的基本情况。
4.要勤记录记录应有两种形式：一种是个人的工作记录或工作笔记、日记；另一种是服务规范要求的作业记录、检查记录：如保安值班、巡逻记录，设备、设施养护维修记录，业主住户投诉求助记录，回访记录、保洁绿化作业记录、车辆进出记录工作质量检查记录等等。
5.要善于沟通沟通是管理活动的一项重要内容，语言表达，是沟通的一种重要形式。因此，作为管理人员必须善于进行语言沟通。要勤沟通，沟通分为两个部分的沟通，即内部和外部沟通。内部沟通，即与下级员工和与上司的沟通。外部沟通是与街道、社区、派出所、房管处、规划局，以及城管、交警、消防、环保、绿化等部门。所有这些公共关系都需要物业项目经理必须具备一定的亲和力，以沟通协调各方面关系的能力。即便是一方面关系的僵化，都会产生各种各样的后果，给物业管理处的正常运作带来麻烦，而物业项目经理与广大业主和员工的及时沟通，则更有利于化解各种矛盾、解决各类问题、树立管理处主任的威信，便于物业管理各项工作的顺利开展。
6.要有开放的经营意识和经营理念物业管理服务活动，其本质是服务，是以人为本的一种管理服务活动，物业管理服务的基本出发点和归宿点是一切为了服务于人。为了人的生存、方便和舒适、为了人的健康、交往和成长。物业管理服务不仅仅是提供对房产物业本身的管理服务，与日俱增重要的是通过这种服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐、人与文化融通，健康，开放的工作和生活环境。可以说，物业管理服务是构建和谐社会的一项重要活动。
目前在物业管理行业出现的“1拖N管理模式”、“零干扰服务”、“首问负责制”、“换位思考”、“110联动服务”就是创新的服务思想和服务特色。品牌是一个企业或其化品牌主体的一切无形资产总和的全部浓缩，并以特殊的形象或符号表现给消费者的产物。一种品牌在消费者群体中的认知度越高，这个企业在市场中的竞争力就越强，如恒大、万科品牌。品牌的基本是管理，品牌的本质是质量。物业管理服务也是一种商品，商品是有价值的，它的价值包括成本和利润税收两大部分。现在的物业的管理来说，普遍处于微利、保本或亏损状态（在5年以上的住宅物业小区管理中表现得尤为突出）。同时，物业收费标准及收费率普遍不高，广大业主还普遍存在着“房子是我买的，物业不是我选的，交不交费与我无关”的观点，甚至对服务要求无限多，一旦发现某些物业服务瑕疵或者是房地产开发商遗留的质量问题，均认定为物业服务不到位，从而拒付物业费。因此，作为一个物业项目经理，如果没有良好的经营头脑，那么这个管理处的盈利水平将是大打折扣的，因运行不当而导致的亏损是难以挽回的。管理处主任必须要用好、用足政策给予管理处的经营平台，来弥补物业管理处收费标准低、收费率普遍不高的欠缺。
二.物业项目经理应该具备的管理能力项目的负责人不仅要知识面广、专业能力强，而且要有坚定的信念，一定的抗压能力和自我控制能力，更要有宰相肚的度量去对待人和事。多年从业经验使我认为一个项目负责人具有以下五大能力是管好一个项目的基础。
一个物业项目的工作涉及方方面面，千头万绪。所以，制定科学、合理的计划是干好工作的基础。计划的制定要立足项目的管理定位，根据物业的概况和实际工作内容，由项目负责人制定总的工作计划，各部门根据项目负责人的工作目标和总计划制定各部位、各岗位工作计划。这样制定出来的计划更贴近工作实际，能够上下目标统一，更有利于相互协作和执行。
物业管理服务是劳动密集行业。工作中需要解决很多事，管理很多人，科学严密的组织能使各部门各岗位有效行动起来，为了共同的目标去努力，执行共同的计划，完成各自的工作任务。
因此，物业项目负责人一定要加强组织能力和组织意识的培养，要合理的进行组织架构设置、岗位配备及明确职责，充分利用人、财、物等资源的进行优化配置，使其发挥起最大的工作效益。要定期组织召开工作例会、业务培训会、突发事件演练，定期组织工作质量检查，及时进行岗位指导，定期组织员工沟通互动，定期组织协调工作遇到问题等，一切需要项目负责人组织解决的问题都要通过组织功能在物业工作中发挥最大的效益，确保公司管理的规范和健康发展。
2.要具备管人用人的能力：要以制度管人，不能以我为准，随心所欲。要正确地认识员工，视才而用要妥善分配工作，灌输正确的观念要听取员工的心声，鼓励员工自我管理，充分发挥员工的自主性和创造性要建立科学的、人情化的激励机制，让员工按照你的计划完成工作任务。
关键在于管好人，一要加强企业文化建设，引导员工的言行好似春雨润物细无声似的全面、透彻，使员工自觉规范自身言行举止，身心自然融入团队，企业文化建设内容中的公司简介、企业使命、企业愿景、项目管理定位、工作纪律、员工修养等可以促进员工对公司的认可、统一思想、端正态度、规范言行；二要健全系统的内部管理制度，包括人事管理制度、岗位职责、操作流程、奖罚条例，给员工营造一个良好的工作环境和轻松的工作心情；三要不断加强领导力和管理艺术修炼，让员工感受到：在这个公司工作有方向、能不断进步、能实现人生价值；跟着你干，虽然辛苦但很开心，虽然严厉但不委屈，压力虽大但不断成长；自然服从指令，诚恳接受批评。
古人云：“大将无能，累死三军”。作为一个物业项目负责人，只有常常反省自身的缺点和工作的不足之处，通过不断的学习去完善自身才干，才能最大限度的减少或避免差错，带领下属干好工作，造福业主；发展企业；成就自己；成就他人！
3.要有团队意识管理能力物业管理要创立品牌，规范管理，提高全体人员的管理服务水平，才能参与竞争，这就要求企业搞好团队建设，只有众人拾柴火焰高，才能建立一支能打硬仗的队伍。
搞好团队建设首先要确立团队建设的目标。有人说：没有行动的远见只能是一种梦想，而没有远见的行动只能是一种苦役，远见和行动才是世界的希望。因此团队目标表明了团队存在的理由，成为判断团队进步的可行标准，而且为团队建设成员提供一个合作和共担责任的焦点。沟通是真诚搭建理解的坦途，只有真诚沟通才能相互理解，形成共识，良好的沟通是增进感情的润滑剂，开启心灵的金钥匙，才能够及时发现问题，解决问题，有效提升企业效益。
关爱能使员工对企业有强烈的归属感，人是最富有感情的，领导对员工的关爱与体贴换来的将是员工对企业的忠诚。使员工对温馨的企业之家感情日益浓厚，与企业同生死共荣辱的责任感不断增强，同时给员工创造一个轻松的工作环境，提供广阔的学习平台，让员工们不仅希望能够快乐地生活和工作，而且有不断学习，不断提高的需求，建立公正的晋升机制，为员工设计一个充满吸引力的职业生涯，营造一个有学头，有干头，有奔头的环境，是搞好团队建设，也是增强企业竞争力的重要一环。
4.要有安全意识管理能力安全管理在整个物业管理中具有举足轻重的地位，它对业主的安居乐业。社会的长治久安发挥着重要作用。随着地产的不断开发，物业管理也就随之迅速发展起来，“安居”才能“乐业”，物业保安成了物业管理的重头戏，安全、私密、舒适、放心的居住环境是人们对高质量生活的追求。
针对目前物业公司管理市场，想要建设一支高素质的保安队伍的也是一件非常头痛的事情，比如大家常说的人员整体素质不高、人员流动频繁、年龄偏大、招聘困难、服务意识和安全意识低、不服从管理等问题，严重的还有监守自盗的现象。但在物业管理企业，保安在物业管理中的地位是别人无法替代的，除了肩负着物业辖区内秩序维护的重任外还是公司对外形象宣传的一面旗帜，起到形象展示的作用，保安工作人员是工作在物业管理的最前线，他们直接和业主（顾客）接触，为业主（顾客）提供最直接的物业管理服务，所以保安队伍的管理和服务水平将直接影响到整个物业管理服务质量及品牌信誉。
5.处理各类突发事件的应变能力这是考验一个项目经理是否具备很好的应变处事能力，能否使物业损失降到最低。而所有这些结果，均是事后进行分析比较得出的。为此，项目经理就必须具有相应的素质、广博的知识，并且办事果断，否则所造成后果将会比预见的还要严重。
