最近的广东楼市有点萎靡,深圳因为二手房指导价 信贷几近冰封,广州、佛山疫情此起彼伏,售楼处差不多被封禁;中山、惠州热度有限,好像只有珠海,房价频频突破天花板。珠海的房价上涨,主要在新盘;唐家的新楼盘备案价从2.5万/平方米一路涨过3万/平方米,二手房也涨到了2.5万/平方米。
相对来说,珠海的新房涨幅是更明显的。去年年末珠海唐家的新楼盘均价2.5万/平方米左右,基本没有到3万/平方米;但现在新楼盘均价都涨到3万/平方米。2021年后,深圳、东莞的调控不断收紧,购买力奔向珠江西安,唐家有高新区定位和深珠通道预期,所以新房涨幅会更高。
除此之外,珠海其他区域新房也在涨。如金湾5月新项目备案均价达到2.6万/平方米,部分已经超过3万甚至4万/平方米。珠海二手房价格也在涨,从2020年5月到2021年5月,珠海二手房均价从2.3万/平方米涨到2.5万/平方米。在此之前,珠海二手房市场已经横盘了几年,现在还能涨上去说明珠海楼市真的热。
珠海能涨,除了时机,还有很重要的是城市基本面不错。数据显示过去十年珠海人口增长率56.4%,大湾区第二,仅次于深圳。而这些人口大多是2020年贡献的,1年新增人口41万,说明珠海在这几年加快抢人步伐,也在慢慢腾飞。更重要的是,珠海人口素质挺高,20万人中有大学学历的人数达到25752人,仅次于广深。
经济方面,2020年珠海GDP约3482亿元,增速是3%,在疫情之下珠海经济增速仅次于深圳的3.1%。另外2020年珠海一般公共预算总收入总量超过千亿,同比增速10.1%,全省第一。珠海的产业发展也很不错,新兴产业和高新技术制造业发展有了明显效果,增加值增速分别是3%和6.3%。
那么珠海人口、产业和经济发展势头都不错,房价也涨了一波,还能买房吗?相比大湾区其他城市,珠海还有上涨空间,因为珠海现在做的是补齐短板,目前还处于调整期,但大湾区区位优势和基础面还在,未来大概率是会爆发的。
但即便如此,在珠海买房依旧要看版块。比如深圳直接辐射的唐家北围,就是比较热门的区域;金湾是珠海城市副中心,目前看有较多的发展资源。但横琴价格太贵了,香洲相对成熟,小资家显示二手房均价2.4万/平方米左右,但新盘价格涨到4万/平方米以上,发展空间不大;斗门价格很低,但价值和城市发展都垫底。
路遥知马力,日久见人心。
对一座城市来说又何尝不是如此?
用十年时间,通过一座城市的人口变迁,来预判这座城市的发展潜力,无疑最具说服力。
过去十年,珠海给出了三个数据,分别是:
人口增幅全国第2;
人口增量全国第37;
人口总数全国排名第211。
通过这三个数据,可以看出珠海的发展潜力巨大。
点解?我们慢慢往下看。
我们先来看增幅。
根据“米筐投资”汇总的数据,2010-2020年全国339个城市人口增幅TOP20城市中,珠海以56.36%的增幅位居第2位,与珠海一水之隔的深圳位居第1。