买二套房的最佳方法,买二套房最划算的方法

首页 > 经验 > 作者:YD1662022-11-01 08:51:32

因为今年二宝要出生了,家里的空间过小,我们家计划购置第二套房,考虑到上班方便和小区绿化不错,还是选择第一套房同一小区。而最近和家人在看房,感觉要考虑的问题还蛮多的,这次和六帽村的伙伴们一起讨论关于换房的看法以及要注意的事项,让我更多地从自己的实际情况去考虑。

大家对换房的看法

买二套房的最佳方法,买二套房最划算的方法(1)

近期,由于国家放宽了买卖房产的政策,银行贷款利率又不断下降,身边有很多朋友开始蠢蠢欲动想买房了,我们家也不例外。而换第二套房其实放在现在,是挺普遍的一个需求。

一般而言,我们换第二套房,从自身的经济情况出发,大多都是以小房子换大房子,毕竟靠着房价猛涨吃红利的时代已成为过去式。我原来因为孩子户口的问题想着第一套房先不卖,可以租出去获取租金收入抵还贷款,如果后期没有太大的升值空间再考虑卖掉。

而通过朋友了解到租售比这个指标,让我明白这样并不划算。根据房价行情平台数据显示,2021年,320城的售租比(房屋租赁回报周期)最长的是二线城市厦门,房屋租售比高达1∶972,就是说,需要出租房屋972个月(81年)才能收回购房的本钱。

租售比是指房屋每平的月租金与每平房价之间的比值。

买二套房的最佳方法,买二套房最划算的方法(2)

这里的租售比是针对全款买房的朋友,如果我们是贷款买房,按贷款30年计算,实际花了两套房的价格买了一套房,回本周期还得在以上基础上翻一倍。

所以我们决定第二套房以小房换大房,这样也能减少家庭的还贷压力。之前听朋友说有些人因为购置过多的房产,房价下跌以及收入下降等原因导致资不抵债面临法拍的情况,不但没有了房子,同时还欠银行的债,甚至可能还上了征信名单。

换房要考虑的问题

自从一家人计划换房,才发现要考虑的问题真的很多,那主要有哪些需要考虑的问题呢?

1、了解政策以及市场行情

买二套房的最佳方法,买二套房最划算的方法(3)

每个时期,各地区的房地产政策都是不一样的,对于政策的了解,能有利于我们更好地进行选择。比如我所在的佛山,目前限购的区域只有禅城区祖庙、顺德区大良以及三水区的北滘,而我所在的南庄镇是不限购的,所以政策上是可以购置的。

对于我们大部分老百姓来说,其实买卖房子,主要还是以刚需为主,投资为辅。但即便如此,买房对于普通家庭来说,是很重大的一次抉择,价格仍然是我们最需要考虑的问题。如果我们卖的时候,市场正走低,那么我们到手的现款就会少,而买的时候,如果市场正走高,那我们无疑就成了冤大头。

所以在不是那么紧急买房的情况下,最重要的参考是市场行情。房市行情下行的时候,宜卖再买,房市行情上行的时候,宜买再卖。

2、经济压力以及学区地段

首先,很多人在买第二套房的时候,愁的是经济的问题。要付首付,还有两套房的贷款压力。所以这次我们换第二套房,考虑购置144方以下的房子,这样首付4成左右,而咨询过中介后了解到提前还清首套房贷,可以降低首付至3成,贷款的利率也要低些。

同时考虑卖掉首套房获得的资金可以提前还贷,这样也能减少家庭的经济压力。最近一家人也一起讨论如何开源节流,缓解经济压力。

其次,真正考虑到买房,我们往往还会考虑学区、地段等问题。不同的学校对于孩子成长的影响的确是非常大的。而我目前小区所对口的学校口碑还是不错的,还特意向本地的朋友打听过,所以自己才选择换同一小区,没考虑换别的地段。

3、房子的宜居性及周边配套

买二套房的最佳方法,买二套房最划算的方法(4)

买房子其实最终是为了居住,所以房子的宜居性对我们而言是非常重要的。而我目前所在的小区离上班的地方很近,周边交通很便利,小区旁边就配有幼儿园和小学,医院和超市附近都有,加之小区绿化和安全性都还不错,我们十分满意才选择买在同一小区。

而我们考虑到房子的空间,觉得不是越大越好,够用就好,温馨才是最重要的。“房住不炒”已是宏观主要方向,近几年也许会本着这个原则继续调控。所以,关于空间,适合就好,无需太大。一是小空间能让人感觉更温馨,二是没必要为了追求大空间增加很多额外的费用。所以我们考虑144方以下的房子,配有4房的最好。

再有我们考虑到停车位,小区的停车位还是很充足的,一户能配两个车位,后期考虑租赁或买车位,这样对于接送小孩更方便。

其实换房要考虑的问题还是很多的,我们要从自己的实际情况出发,选择适合自己的就好。

换房要注意的细节

换二套房的首要原则是夫妻双方要达成一致。以前有朋友就经历过有一方看中房子,但另一方不满意的情况,如果硬生生地买下了这套房子,那后面出现了任何问题都将由这一方承担,夫妻之间会很容易导致不和谐。所以还有一些细节需要我们注意。

买二套房的最佳方法,买二套房最划算的方法(5)

1、要挑选好邻居

我们要看楼上楼下左右邻居的情况,要看这些邻居是否喜欢制造噪音,平时好不好相处,同时也要了解一下他们有没有遇到很吵闹的宠物。如果邻居的人品不好,那在接下来的漫长时间内相处起来会非常的痛苦,甚至会给心里带来很大的压力。

上次看房也听老妈说起,有个朋友同一层住了一位养宠物的邻居,经常很吵闹,弄得大家很烦恼,沟通过好多次问题都没得到解决。

2、现场踏勘房子

首先看电梯,选中了目标房子,我们就需要去实地考察一下,检查到这个房子的电梯好不好?一般来说物业是很难对电梯进行大修的,一般都是小修小补,所以如果遇到了不好的电梯,那时刻都会影响我们的生活。

其次看信号,去目标房间看一下手机信号好不好,去看一下到达目标房间的地下室墙壁四周有无损坏或者渗水的情况,一般在墙内的渗水是很难解决的。

最后看防水采光以及垃圾点的位置。如果垃圾点离得太近,到了夏天味道会很难受的。去看一下楼内的水电气情况,去厕所检查一下,防水效果,如果有问题,厕所的防水也是很难整改的。还要在每天的不同时段去观察一下房间的采光情况,一定要选择采光舒服的房间。要把原始的户型图去看看,确定房间内有无拆改的情况。

3、通过专业中介购买

所以我们在购买二套房的时候,一定要经过专业的中介,他们会去帮我们调查房子的基本情况。要求他们去房产中心查询房子是否可以交易,去查询房子是否有法律纠纷。有些房子是租户违规违法卖给购房者的,这种情况也一定要查一下,确定交易者是房主。

可以多询问房管局、税务局中分管契税的朋友,了解相关的配套政策。虽然对于房源的掌握,中介会比我们手中的资源掌握得多一些,但我们要学会分辨、思考,毕竟签订买房后,会有很多的手续,中介办起来会方便很多,多留个心眼。

而这次我们从贝壳网认识一位房产经纪人,了解到他们也是有信用分,所以给客户服务都是实实在在的,咨询过后也明白首套与二套房关于首付、贷款利率和契税的不同,以及提前还贷在第几年前会更划算。

手续方面特别注意:

第一:二套房与首套房契税不一样,第一套房契税是1%到1.5%,而第二套房的契税全部是按3%缴纳;

第二:贷款利率不一样,第二套房子的贷款利率要比第一套高,大约在1.1倍左右;

第三:首付不一样,第一套房首付为30%,而第二套房144方以下首付40%,144方以上首付60%左右。

第四:关于提前还贷第几年前更划算,咨询过后了解到按等额本金还贷,20年的贷款第5年还较划算,30年的贷款第7年还较划算;按等额本息还贷,20年的贷款第6年还较划算,30年的贷款第8年还较划算。

孩子户口的问题咨询过中介,卖首套房时与买主沟通好,可以延迟一段时间再迁户口走,政府那边没有硬性规定必须过户前迁走,这点还是很人性化的。

具体政策可能因地区和临时政策的调整略有不同。总之,涉及到法律、政策和手续的问题,是值得关注的。

4、再次确定购房初心

最后最重要的是一定要明白自己买房的目的。买房是为了增值还是为了解决自己的其他困难,一般来说长期的使用两套房情况较少,一套房子就足够使用了。所以一定要确定两套房子各自承担的功能。

而我们换房是为了家里住得更舒适,不是为了投资增值,所以刚需一套就够了。而在选房的时候一定要多看多比较,最好买现房,如果没有遇到特别满意的一定不要下手。

换房就像找人生伴侣结婚一样,需要考虑的因素很多,因为很多人也许就换这一次房。在诸多影响因素中,只需把握我们最关注的影响因素,次要的次之,一些不太重要的因素可以放在最后考虑。没有最完美的房子,适合自己才最重要

本文由六分之一社群联合创作,由案主谢蓉主创,以下各方人员协助。

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