“这里是一个家，姓氏不同，心脉相连；这里是一个家，有你有我，风雨同行……”
9月20日早上8点多，郑州金水区某链家门店前，几名发型精致、着装整洁的中介小哥面对着老陈站成一排，他们右手放在胸前，正唱着这首“链家司歌”，歌声庄重而低沉。
相隔不远的美发店门前，则是另一番景象，十多个发型更为精致、制服更为惹眼的托尼、维尼老师们，用更大的音量，更动感的抓钱舞，无论是阵势还是气场，彻底压过中介小哥们一头。
老陈在二手房中介带团队多年，最见不得这种毫无气势的团队。歌声一落，他就开始批评大家的精神状态，“别为失败找借口！别抱怨市场不好，只能怪自己努力还不够……”
一阵融汇了行情、鸡汤和数据的演讲，愣是把小伙们说的满眼放光，仿佛已经看到客户正揣着大把钞票冲过来抢房。
看着大家脉动回来，老陈才算放了心，解散队伍正式开工。
会后一支烟还没抽完，老陈的电话就响了。一个卖房的业主客户前来向老陈抱怨，说房子交给老陈两个月了，却只有几个看房的，要怪老陈没有卖力去推。
老陈一边苦笑一边跟业主好声好气地解释：“姐啊，你可真是冤枉我了，我手上不缺客户，房子交给我你放心吧，不过我还是想再问下，现在这市场你也知道，你给我说个底价吧，你这么降价真不好卖啊。”
放在平时，老陈是不接这种没卖过房的客户的，朋友硬塞到手上，推脱也不合适，就硬着头皮接下了。
按说房子是不错，英地天骄华庭的四房，140平的精装修，可业主觉得自己装修好不愁卖，先是挂出单价3.3万，眼看没人问又降到3.25万，没到一个月又降到3.2万。这么一路降下来反倒惹得客户只看不买。
“问的人是真不少，但是一打听就没消息了，不是我说，他这么降价根本没法逼定，又不愿意给我说个底价，这让我很被动。”挂了电话老陈也觉得窝火，可又无处发泄，只能默默续上一支黄金叶。
干中介多年的老陈心里很清楚，这套房子只有两个出路，要么猛降一下彻底打住，要么就这么继续等下去。
这也是应对当下二手房市场冷淡的无奈之举。要知道，今年8月份郑州二手房的挂牌量已经达到132339套，等待出售货值约22亿，挂牌量比7月份增加2600多套，是年内最高。
但二手房价格却是完全相反，8月份郑州二手房市场价14936元/㎡，为历史最低，月度数据首次跌破1.5万。房价环比下跌2.18%，同比下跌10%，而且跌幅持续扩大，达到近一年来的最高值。
别说是这样的市场环境，就是任何时候，用挤牙膏式的降价方法，都是卖房中的大忌。
相比买房，卖房的技巧和手法要求更高，在二手房市场中摸爬滚打多年的老陈，对此颇有心得，老陈一吐为快，一口道出快速卖房的13条秘籍，今天整理出来以飨读者。
1、知彼知己，自己合理定价。
所谓知己知彼，就是要了解自己房子的基本情况，一方面了解市场行情和片区未来规划，这里涉及的东西太多，多读读房东的文章，见了买方呼呼啦啦讲一通，让他心服口服，觉得买你的房子准没错。
再者要非常熟悉同小区类似房源目前什么价格，装修情况如何，有什么优缺点，别总在网上查，要实地去跑跑看看，对比自己的房子找差距，找议价空间。
最后则是要有自己的心理定价和出手时间规划，而非是单纯听从中介的建议价格，中介给出的价格往往是低于市场价更容易卖出，是否听从要看自己的时间规划。
格外需要强调一点的是，自己拿准底价后，一定要相信中介告知中介，在面对客户*价的时候他们比你更有经验去应对。
2、挤牙膏式降价是大忌
卖二手房定价上有两大忌讳，一个是直接挂出自己的最底价，再无腾挪空间。另一个是今天降一点，明天降一点挤牙膏式降价。
再着急出手，也千万不要上来就挂出自己的底价。你的诚意未必能打动买家，反而让买家觉得还有更低的房子。
挤牙膏式涨价可以快速逼定客户，但挤牙膏式降价则是把客户往门外送，可以先挂出一个稍高的价格，两周内如果反映不佳，猛降一把，以博得更多眼球。
3、老破小别留着，再怎么卖你也不赔钱
没有电梯、15-20年房龄以上、面积90平米以下的房改房、职工房、家属楼，快快把房源信息发给中介，能卖就卖。
你要问我什么时间卖合适，答案很简单，最好的时间是两年前，其次是现在。这种老房子怎么卖你也不赔钱，但是不卖留在手里就是在赔钱，帐自己算。
4、放大卖点，适当规避缺点
二手房不同于新房，一房一价，而且所见即所得。挑出房子的卖点多讲多说，比如小区物业好、环境好的，让中介带着先在小区里转转，感受感受再上楼看房不迟；
房子缺点适当规避，虽然不建议欺瞒购房者，但也需要一些技巧，举一个中介惯用手法的例子，比如房子采光不好，可用重刷白墙、安装镜子的方法进行补救，而部分中介通常会建议告知买家采光不好，但是看房时却总是安排晚上才能看房。
5、避开同类房源之间的互相踩踏
同小区或者同片区有多套房源同时出手时，要分批挂牌，避免踩踏。还要研究一下同小区其他的同类房源，可以在卖出时间上或者价格上适当错开。
6、要么不装修，要么装成最好的
二手房的装修原则是，要么不装，要么装成小区里最好的，至少是小区里前五的装标。
好的装修能给房子带来一定的溢价，很多女客户比较在意装修，有的直接被装修吸引，反而户型楼层其次了。
但有些风格小众的装修也压缩了客户范围，除非是找到认可你装修风格的客户，否则就是给客户后期重装添麻烦，所以装修这块不做过多建议，但必要的装饰一定要有。
请个保洁认真打扫一遍，再买些花和补充装饰物，提升感官的同时，也能让客户更动心，这其实花不了几个钱。
7、能带租约尽量带租约
如果自己不住，试着把房子租出去再卖，这对于买房人尤其是投资者来说很重要，如果房子空着，投资者觉得你的房子不好出租。部分中介用过类似的办法，让朋友或者家人充当租客，随时配合看房，也有一定的效果。
如果遇到着急入住的买家，跟租客和买家提前讲清楚，该给租客免房租免房租，该补偿补偿，舍大弃小。
8、让车位价值最大化
郑州人买车位的意识还不强，卖房时车位往往卖不上价格，但有车位的房子却更有吸引力。
如果有车位，卖房时最好先带车位开价，遇到客户*价过低时，建议将车位保留，后期单独卖车位。
9、能解押先解押
普通房子如果还有房贷，自己有能力还上，就自己还上，卖的时候，全款房流程快。再不行也可以考虑走靠谱的垫资，就算让客户出利息，多少你也会有优惠。
优质房源则是另一套打法，能全款先全款，可以给出大幅优惠，用价格逼着买家借钱。
10、该给中介的红包不能少
想让有能力的人为你所用，一定要做好舍得投资的心态。
想要中介拼命推销你的房子，不仅房子本身，也要让中介有更丰厚的回报。老司机通常的做法是，告诉中介帮忙卖出去房子，给包个过万的红包，或者说在原来的价格上多买出去，不仅有过万红包，还从多卖出去的里面多分成，甚至全部是你的。相信所有附近的中介都愿意给你推销房子。
11、不是所有客户都得面谈
买房是个重决策，没有几次上门看房的客户，一般没必要面谈，让中介谈就行了。不要浪费时间和精力，确定有意向明确的客户再见也不迟。
12、多配几把看房钥匙
好房子不怕看，如果不是签约的独家，就多配几把钥匙多给几个中介。
通常遇到的是，既没有签独家，但却只有一个中介有钥匙，其他中介来借钥匙不给，激发矛盾，也影响交易进度。
13、同时看房，营造气氛
告诉所有中介，某一个时间点统一看房。这样每个中介可能都会有自己的意向客户过来看房，客户的心态也会发生变化，就算一般的房子，也会让他感觉到抢手，加上中介对客户的游说烘托，很容易有客户约到看房。
南宫言老师曾说过：郑州房市，会看房子是徒弟，会买房子是师父，会卖房子才是祖师爷。
让纸面财富变现提升生活品质，才是当下房东们最应该做的事情。
尤其是手里还握着几套老破小的房东，别再指望收租实现财富自由了。
不能流通交易的资产，只能会越来越贬值，想要实现阶层稳固，资产保值，唯一的办法就是一步步置换，这其中不仅仅是房产的置换，更是资金用途的转移。
如果你不懂如何将房产转移到金融流通领域，快速卖掉它，就是开始的第一步。
