关于不动产出售问题，税务规定繁琐复杂，本文将房地产开发企业出售不动产的增值税问题作汇总与梳理。后期还会对房地产开发企业以外的其他企业、个人出售不动产问题进行总结，请持续关注。
首先，需明确一般计税与简易征收的适用问题。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2 规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择使用简易计税方法按照5%的征收率计税。
房地产开发企业中的一般纳税人出售房地产新项目适用一般计税，无选择权。房地产开发企业中的小规模纳税人出售房地产适用简易征收，无选择权。
税款征收及计算方法如下：
1.一般计税方法：税率为9%，预征率为3%
（1）适用：①房地产开发企业一般纳税人销售房地产新项目
②房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，选择一般计税的
（2）预缴：收到预收款时，在项目所在地预缴税款，预征率为3%
预缴税款额=预收款/（1 9%）*3%
（3）申报：纳税申报期内，在机构所在地完成纳税申报，税率为9%
申报税款=（销售额-支付的土地价款 价外收入）/（1 9%）*9%-进项税额-已预缴税款
2.简易征收：征收率为5%，预征率为3%
（1）适用：①小规模纳税人出售不动产
②房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，选择简易征收的
（2）预缴：收到预收款时，在项目所在地预缴税款，预征率为3%
预缴税款额=预收款/（1 5%）*3%
（3）申报：纳税申报期内，在机构所在地完成纳税申报，征收率为5%
申报税款=（销售额 价外收入）/（1 5%）*5%-已预缴税款
房地产开发企业销售商品房增值税问题总结
