2022年可以说是楼市交易量惨淡的一年,为什么会出现这种情况?和很多原因都相关,今年也是楼市全面放开的一年,过去的种种买房限制都没有了,为什么在过去20年房价都上涨的情况下,现在反而交易量全面下滑呢?那么到了2023年,房价又会出现什么情况呢?今天我们具体来分析一下
首先我们要搞清楚为什么现在楼市的交易量这么惨淡。有四个方面的原因。
第一,需求基本被满足,过去20年人口是从农村流入城市中的,在这个过程中很多人需要在城市中安家落户,所以过去20多年房价就一直再涨,城市化率也在不断的推进,城市化率高了自然有更多的人进城,但是现在的情况不一样了,很多家庭拥有起码一套房,更不用说二套房和三套房了。我们可以预测的是,未来10后和20后是基本上不缺房子的,再加上少子化和老龄化的出现,房子的居住属性基本被满足了。
第二,负债越来越高,有相关数据统计我们中国人人均负债是13万元,可想而知我们的压力有多大,过去房价由均价2000上涨到了均价10000,我们的房贷也由最初的几百块钱变成现在的几千甚至是上万元,包括现在很多行业的成本上升,一个家庭除了房贷还有车贷、信用卡、孩子教育支出等等,可是我们的工资涨幅却非常慢。支出的多收入得少,自然而然我们的负债就越来越高,加上还有3年多的疫情,很多人因此负债,所以就没有多余的钱投入到楼市当中。
第三,房子的金融属性在消退,之前我们说过为什么中国人愿意买房子?除了自住以外就是因为房子被赋予了太强的金额属性,而且我们想要享受到城市的红利也只有买房子这一套路可以走,在过去的20年间,需求大量存在,所以房价也水涨船高,老百姓对于投资领域知道的很少,房子就成了很多人的期待,于是只要有了钱就会马上买房子,结果就是大量的房子被囤起来了,炒房客、炒房企业等都是这样操作的。可是有了房住不炒以后,这一切都变了,房子上涨的情况被遏制了,而且当时买房的利率也很高,房子的利润空间被压缩。所以很多人退出了楼市。
第四。对楼市失去了信心,上半年有烂尾楼停贷事件,就是因为现在很多人不确定楼市会有什么样的后果,辛辛苦苦攒钱买的房子结果却出现了烂尾,辛辛苦苦换着贷款却告知拿不到房子了,包括现在很多房子都存在质量问题。所以老百姓不敢轻易出手买房子。
那么这种情况可能还会持续,主要是需求大量满足后,而楼市并不稳定,所以很多人选择观望,到了2023年,房价会出现什么样的趋势呢?
有三个方面的趋势
第一,房价两级分化还会持续甚至是加重。人口的流动决定城市的房价,目前三四线城市房价是虚高的,在集上人口大量的流出,想鹤岗房价这样的城市只会越来越多,一二线城市和省会城市就要看虹吸效应了,一般来说人口流入比较多的城市基本上房价都会保持着高位稳定。
第二,放松政策还会持续发力,年底出现了金融16条,这说明了什么问题?说明不管是开发商还是银行都扛不住了,老百姓是着急的也是不着急的,着急的是不知道未来房价怎么走,不着急是因为房价已经连续13个月下降了,但下降并不一定是好事,金融16条出现在房住不炒之后,这也是我们一直强调的房地产逻辑,先调控后放松。今年一整年都在放松,可是效果并不明显,因为老百姓的信心还是不足的,不过2023年开始,放松会具有针对性,会更加的完善当前的放松政策,所以明年买房或许要比前几年更容易,成本更低。
第三,部分城市的房价可能会回到2015年的水平,为什么会这样讲?就是因为需求被满足了,房价失去了上涨的动力,更重要的楼市还有很多针对性调控,比如大方向是房住不炒,未来还有保障性住房和租赁市场,还有房地产税或者是空置税等等,这些都把目前的买卖房产给稀释了,而且未来共有产权房也有可能会出来,这就进一步的分化了房产市场,总之很多三四线城市会面临房价回到以前的水平。