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9月供应环增17%、成交小幅回升10月预期延续修复行情
9月供应稳中有增,成交在各地新政密集落地中持续修复:重点30城供应环比上升17%,前9月累计同比下降11%。成交环比微增3%,同比减少23%,累计同比增幅收窄4个百分点至2%。
分能级来看,一线城市因新政刺激,短期内热度回升。9月整体成交212万平方米,环比上升16%,同比下降33%,前三季度累计同比持平去年。北京、上海热点恒热,上海“认房不认贷”落地 供应回升带动成交如期放量,环比上升15%,不过累计同比降幅持续扩大至6%。广州低位回升,随着新政叠加落地,项目来访、认购稳步回升,成交环比上涨26%。
二三线城市成交与上月基本持平,9月成交993万平方米,同比仍降21%,前三季度累计同比涨幅收窄至3%。部分城市迎来轮动复苏行情,环比上涨城市大体可分为以下几类:一是市场相对平稳,行情自成一体的内陆城市诸如西安、长沙等,伴随着改善盘集中入市,成交量稳中有增;二是前期深度调整、基本面不错的核心二线城市,典型代表为南京、武汉、宁波、天津、重庆等迎来阶段性放量,因部分项目加大折扣力度促进以价换量,成交环比转正。三是部分三四线城市表现同样可圈可点,佛山、无锡、东莞、嘉兴等9月成交低位回升,但是前三季度累计同比依然为负值。
总体来看,金九房企推盘积极性稳步恢复,叠加核心城市陆续出台“认房不认贷”、降低首付、限购松绑等新政,整体成交小幅回升。值得引起关注的是,微观项目层面已然出现来访、认购回升等复苏迹象,预判10月,我们认为,供应微增是大概率事件,而成交或将延续复苏态势。
各城市预期延续分化行情,主要是基于新政落地效果不一。首先,对于京沪杭蓉等本就市场热度较高的供给主导城市而言,“认房不认贷”可扩充居民购买力,尤其是释放前期因严苛政策而未能释放的置换需求;“限购局部松绑”可扩大购房基数,只要供应保持充裕,成交热度还是有望延续。其次,经历了前期深度调整,市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等,整体政策效果不及一线显著,但是从周度数据来看,也出现了来访、认购上升的情况,后期伴随着“以旧换新”置换需求的逐步释放,整体成交还是有望小幅微增。最后,弱二线和广大三四线城市,诸如南宁、昆明、福州、无锡、常州等,市场修复仍有待核心城市的热度传导,当前市场信心跌至谷底,加之居民购买力不足,整体楼市还将面临较长的调整期。
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