进入2月，对楼市的总结和展望基本落下序幕，其中有两点已经成为业内共识：1是2021年已经成为楼市转折，分别体现在房价出现实质性下跌；整体价格从过去的普涨转变为“普跌”，以官方12月数据为例，二手房价格下跌城市占比90%；同时，有23城发布约束开发商过度降价措施。
2是2022年楼市大概率会保持下行，易居严跃进认为当前楼市矛盾已经转为“过冷”，价格指数一旦下跌，一般很难在短期内转正；社科院发布的报告中，预计今年商品住房价格增速将在-3-3%之间；中指院预测房价指数会小涨2-3.5%。
楼市会如何发展？从近段时间来看，银行、地方共同行动，风向真变了
近期，央行下调了1月的贷款市场报价利率LPR，其中以房贷为代表的5年期LPR降低了5个基点，贝壳研究院监测的103城中，59城的1月房贷主流利率下调，比如广深杭、南京、苏州等重点城市的利率均降低。
更重要的是放款也在加速，银行的额度正在源源不断地放出。64城放款周期较上月缩短，一线城市明显加快，中国证券报1月24日报道，北京放贷缩短到1个月内，其余热门二线城市平均缩短20天以上。
在这个时间点选择加速放贷，自然离不开年初银行的贷款额度充足，房说君认为，除此之外，央行副行长直接喊话“货币工具箱要开大一点”，这一系列动作，既保证了银行的利润，同时在利率下调，放款加速的时候，买房更容易了，成交量上去了，也能保障已买房人的利益。
对买房人来说，真正的大招还是降首付。比如北海发布职工二套房或申请二次公积贷的首付比例下调到40%，比如安徽发通知鼓励购房降低首付，再比如，自贡实行认贷不认房的公积贷标准，即没有贷款记录都按首套房执行。再结合LPR下调，按揭利率降低，一切的一切，是否意味着买房窗口期来临？
又是降首付，又是公积金，这个举动透露出不一般的意味。
对于公积金来说，普通家庭买房肯定会优先使用，毕竟和房贷之间的利率差超过了2%，截止1月，贝壳监测的首套利率为5.56%，二套利率为5.84%，而公积金贷款利率全国统一为3.25%，相比之下能够节省的房款将会减少很多。算笔账更清楚，按贷款70万，等额本息30年算，选择公积金贷款，光利息就能节省3万5，如果所在城市的贷款额度提高，或是首付比例下调，能够节省的金额将会更多。
事实上，除了前文提到的北海、自贡外，今年公积金迎来了新改革，多城公积金上调可贷金额、提高最高贷款比例等，对于无房人来说，相当于变相降房价，比如宁波宣布从1月起，对符合条件的家庭上调贷款金额至80万元；郑州高层次人才家庭买自住首套房，提高最高贷款比例50%。
而所谓降首付，就是加买房杠杆，起到低利率撬动高房产价值的作用。要知道，这些年我们都在降房价、降杠杆啊，单从这个措施来看，颇有重回7年前的意思。但事实上，2014年的居民杠杆、城市化率都不能与今天的楼市相提并论，即便降首付，对房价大涨的作用也是相当有限，原因有三。
其一，新生人口减少太多了。2021年新生儿再次减少至1062万人，个中原因离不开冠毒影响推迟了生育安排、21-35岁生育期的妇女减少约三百万人，但生育成本也不容忽视。毕竟很多地方以房子为结婚前提，高房价和房贷压力让不少家庭不愿意生娃。
其二，金融属性被逐步削弱。但同时，却造成市场没钱、找钱难的局面，所以各方高层发声表态，要促进楼市良循环，以此拉动市场和经济需求，购房者的上车门槛在降，银行批贷加速度，禁锢市场的枷锁也在一步步松开。
房说君有话说，不少人担心，房价还要走老路，在此提醒一句，今时不同往日，即便现在调控放松了贷款和首付比例，但对于金融调控的措施一个也没有取消，稳字当头依然是楼市当前的共识。
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