近期，昆明沉寂许久的城改项目都有了进展。先是老螺蛳湾城改项目开发有进展，预计国庆前可完成所有签订工作，3年内可实现该地块居民回迁；而近日，潘家湾小新村城改项目也有了动向。据了解，自2009年就启动改造的潘家湾小新村城改项目，在本月初首批土地终于完成了交易，拿地公司为碧桂园控股的昆明碧盛房地产开发有限公司。
截图来自2019年8月1日地块交易结果公示
根据土地交易信息，潘家湾小新村城改一期出让的土地性质为商住混合用地，为整体竞买，统一开发建设，出让面积合计26604.94㎡（约39.91亩），含17.38亩商业用地及22.53亩商住用地。碧桂园的拿地价格为5.52亿元，土地单价约1379.7-1383万元/亩，楼面价约3929-4768元/平米。
虽然地块楼面价并不是很高，但碧桂园拿下的小新村地块容积率在4.5-5.28，最大可建筑面积约13万平方米，其中住宅建筑面积只有11.6万平方米，还要配建6.2万平方米的回迁安置房，可用于对外销售的商品房实际上只有5万平方米左右，可售房源并不是很多。考虑各项建设成本，土地的实际楼面价已在万元左右。
碧桂园拿下的潘家湾小新村地块位置（图中黄色区域)
昆明首个单价4万的楼盘或在潘家湾
碧桂园此次拿下的小新村一期地块位于昆明一环内的环城西路旁，地处昆华路和西昌路交汇口，与地块一路之隔的就是名校昆一中和云大医院，到春城实验小学、武成小学、棕树营小学甚至师大附中实验学校、师大附小都不远，无疑将是目前昆明最牛的学区楼盘。
据了解，这个地段内周边大部分房源价格在2.5-3万元/平米上下，房价并不低。翠湖周边的二手房价每平米2万元到3万元。
目前，昆明的非别墅类住宅，房价最高已经卖到3万一平方，未来上市的潘家湾项目，怎么也得从3万起步，甚至有可能像业内人士预测的那样，摸高到4万一线。
昆明二环内最大的城中村城改项目何时动工？
大树营村位于二环内，是昆明最早一批纳入城中村改造的村子，10多年来，昆明市及官渡区曾多次推动项目拆迁改造，但几乎没有进展。日前，昆明市公共资源交易网发布《昆明市官渡区大树营片区项目测绘招标公告》，拟启动大树营片区项目测绘，涵盖土地权属调查、房产初测、入户调查、房屋建设面积测绘等多项工作。按照正常的流程，测绘是进入拆迁的前置程序，此次招标，是否意味着昆明二环内最大城中村将启动拆迁？
有分析认为，大树营的拆迁改造难以推进，原因有两点：
拆迁规模大，预算高
根据此次发布的招标公告，大树营片区土地面积约374.4588亩，建筑面积约为90万平方米，计算下来，每亩拆迁面积高达2403平方米。
外部因素进一步提升拆迁成本
目前二环内的可开发用地越来越少，而地价、房价却不断上涨，拖延至今，大树营的改造成本已非往昔可比。大树营还享有得天独厚的交通环境，地铁3号线、4号线经过村子，“二环内双地铁”的稀有属性，也提升了外界对大树营的价值期待。
综合来看，目前，大树营虽然出现了实质性的拆迁迹象，但因拆迁规模庞大，拆迁成本不断上涨，导致难度越来越大，即使实质启动拆迁，恐怕也得折腾好几年。不过，由于地段和交通条件优越，一旦成功改造，项目的价值潜力自然也非常可观。
● 官方消息！渝昆高铁预计9月开工，云南段建设工期为6年
● 云南发展成果惊艳邻国 印度媒体发表官员文章《以云南为榜样》
● 昆明半年成绩单出炉 下半年定调狠抓大项目、保持房地产业健康平稳
● 接连获得央视、人民日报点赞 实实在在的成绩不允许云南低调
昆明信息港整理编辑来源：云南房网，昆明市公共资源交易中心
