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实力与能力——龙湖北京商业的操盘战法
说一千道一万，要保障上述战略获得实际性的成果，取得上述销售额、热门排行等成绩，最终是需要因地制宜的精细化运营、强大的资源协同力和品牌号召力。
面对瞬息万变的环境和不断变化的需求，商业如何做到与时俱进，怎样的更新升级才能够持续创造价值？
长楹天街七年多的调改历程，或许正是龙湖商业迭代力的典型样本。
北京长楹天街场内部分品牌展示
1、无论春天还是冬天，调改升级是永恒的话题
自2014年冬天开业后，无论是因为行业本身的汰换升级，还是受网络零售和新零售的冲击，亦或是疫情带来的修整期，长楹天街几乎没有停下过调改升级的步伐。
如2017年5月末，长楹天街主力店之一的百盛百货撤店结束营业，空出3.5万平米商业面积。长楹天街趁势将此区域调改成为一个沉浸式生活空间——花间享，引入LEGO LAND乐高探索中心华北区首店、海澜HOME北京首店等数十家生活方式品牌。
2020年疫情暴发后，长楹天街仍然在持续引入各业态的首店、全新概念店等，围绕客群提质、品牌升级、业态补充、冷区去化实施大规模的迭代，进一步升级国际美妆、品质餐饮、生活方式业态。
今年1月，Dior全新概念精品店在长楹天街开业。之后，GucciBeauty、POLA、L’OCCITANE、CHANEL美妆等高化品牌也陆续在长楹天街开出门店。
国际高化品牌的聚合，以及设计师品牌女装和lululemon、bosie、Claudie Pierlot、Tommy Hilfiger、Lacoste等潮流调性品牌的加入，还有米其林必吃榜、黑珍珠等餐厅，在提高项目整体坪效的同时，也构建起更强的品牌吸引力。
开业近八年，长楹天街通过空间和内容的持续迭代，实现了从区域商业代表到城市级购物中心的晋级。去年全年项目日均客流近12万，今年可能会超过这一数据。
流水不腐，户枢不蠹。这种与时俱进的迭代精神和迭代能力，是保持项目生命力和活力的重要支柱，也是前文提到龙湖商业北京商场实现高出租率的重要原因。
2、让商业空间更具可逛性、体验感和话题性
迭代力还不是龙湖商业经营力的全部，空间力、品牌力和活动力也是商场获得长期成功的要素。
“空间即服务”也是龙湖商业的重要战略理念，龙湖北京商业的商场亦是该战略的出色执行者。
如9月16日刚刚开业的亦庄天街，空间打造上充分结合了“自然理念”。在户外打造1000平米的兴海花园，涵盖儿童乐园、向心性多功能广场、林下空间等主题区域；在场内则引入岛屿、森林等自然元素，营造城市绿洲的沉浸式氛围，满足品质家庭客群和时尚年轻客群的休闲娱乐需求和疫情下对于自然的向往。
北京亦庄天街实拍图
去年9月开业的熙悦天街，利用空间创造内容话题打造四大空间场景——网罗四海美食的“食光巷”、环绕绿植与阳光的“光能场”、越夜越精彩的“云影间”和多面生活随心切换的“阳光花园”，在消费者在不同的空间场景里，可闲逛，可尝美味，可沐浴阳光，也可享受夜晚。
凭借优秀的空间设计，熙悦天街一举斩获了亚太房地产大奖22-23年度中国北京最佳综合体室内设计。而同样去年开业的丽泽天街，也在缪斯国际创意大奖的评选中斩获空间设计银奖。
3、差异化的多元业态和高比例的首店矩阵
业态品牌方面，除了迭代升级，我想龙湖商业的项目尤其是天街产品线的项目，还有两个出色的能力不得不提——
第一，一站式全业态下的差异化定位。基于一站式需求满足的出发点，项目首先会覆盖时尚零售、热门餐饮、娱乐休闲、潮流运动等所有主要业态，但同时根据项目周边客群及目标客群的具体需求，设定不同的定位，科学混搭丰富业态与多元内容。
第二，持续在线的品牌吸附力以及首店招引力。如亦庄天街已入驻的300多个品牌中，区域首进品牌超过150个，包括全国首家京东自营超市7FRESH PLUS、亦庄首个IMAX影院博纳国际影城以及MUJI、TOMMY HILFIGER、LACOSTE、Marc O’Polo、HAZZYS、CARA BLUE、LESS等。
4、基于情绪价值推出各类活动，构建多维体验
想了解龙湖商业的活动策划力，最好的办法或许是正好你附近有一座天街，并时常去逛一逛。
今年6月，随着北京开始放开堂食，一系列围绕#城市烟火季主题的联动在龙湖商业北京的6个天街迅速展开，龙湖商业从策划、组织、运营活动期间，展现出极强的应对速度，成为北京市场头一批迅速恢复商业氛围的商场，也让天街的商户成为最早在销售、客流回暖的那一批，不仅客流对比4月份恢复100%以上，销售也迅速回升，达到6月峰值。长楹天街DIOR品牌活动期间单日销售超过10万，周同比增幅超过了70%。
天街多样化的营销活动，给我的突出感受有两点：一是数量多，据统计，龙湖商业在北京的每个商场都有一年大几十场的营销活动，算下来，龙湖每年在北京做的各类活动就要三四百场。
二是与品牌一样，活动也有明显的唯一性，包括独家、限量款、联名款的发售，以及与重量级IP的合作等，比如：今年暑期星巴克为天街会员定制了独享的星冰乐折扣券，还推出了独家的1珑珠咖啡课堂；URBAN REVIVO也在七夕节点推出了天街会员专属的1珑珠兑50元代金券的活动；卢米埃影院更是请来了主演倪妮、导演张律将电影《漫长的告白》首映礼带到了长楹天街。
