前段时间，我分享了几位同事的买房置换故事。
有位粉丝朋友在文章下给我留言说：
“相比买房，你应该好好分享如何卖出广州那套没升值的房子？”
想想也是，目前楼市早已进入买方市场。
相比买房，卖房的难度更大。
哪怕很多朋友已经明白现在是房产置换的好时机，但手里的差房子卖不出去，就没有资金买入好房子，只能干着急。
看着自己的房子，挂出去2个月还是无人问津，小区的成交价却还在往下跌，算算买房亏掉的中间成本。
心态再稳的人，到现在也只有两个字：焦虑！
如何才能快速出掉手里的房子？
首先，顺势而为，要对大行情有足够的判断。
大胡子老师常说：卖在人声鼎沸处，买在无人问津时。
说的是卖房最理想的时机，是大家都看好楼市，排着队想买房的时候，这样的时候卖房更容易卖出高价。
而买房最理想的时机，是大家都不看好楼市的时候，这时候能够低位买到更好的房子。
是的，现在是买房的时机，而非卖房的时机。
所以我向来不建议大家此刻盲目卖房，楼市最惨的冤大头，是买在最高点，又卖在最低点。
任何时候，行情都决定70%的胜负，技巧只能决定30%的胜负，不要总想着逆势而为还有奇迹发生。
但有一种卖房行为，我是非常建议大家在此刻操作的，那就是置换。
因为现在不仅是你持有的房子在跌，所有的房子都在跌，将你手里的房子，置换成更好的房子，等到行情回暖，更容易挽回损失。
如何在现在快速出手自己手里的房子？
最重要的一步就是做好心理准备，接受割肉置换。
明白现在是买方市场，卖房属于逆势而为，降价是必须的。
如果能完成置换，我们能最大限度挽回损失，眼下的割肉，该忍就得忍忍。
有这样的决心，再去卖房，才是现在这个行情能顺利出手的关键。
总结下，楼市最简单的卖房技巧，实际上就是择时：
熊市买房，牛市卖房，其他的技巧不过是锦上添花而已。
也给大家分享下，我判断牛熊市的方法：
买房信号一般是：
各地救市、信贷宽松、降准降息、各地想尽办法鼓励买房；
而卖房的信号一般是：
楼市政策开始收紧，房贷利率不断走高，批贷时间越来越长，房东挂牌惜售，不断反价。
其次，才是更加细节的卖房技巧部分。
目前市场，卖房最大的难题就是——怕错卖价格。
现在，如果你是个小白去卖房，你很可能会碰到的情况就是：
各大中介店你都挂牌了，价格也降价了，然后静静在家等着中介带看。
但是，不仅没什么带看量，中介还隔三差五打电话过来问你要不要降价，还告诉你小区最低挂牌价又降了，不降价你的房子根本没有优势。
中介的话，要听，但是我建议大家不要全听。
毕竟中介拿的是买卖双方的佣金，他更多的在意的是成交，而非价格，所以中介往往会劝卖家降价，劝买家多拿点预算。
作为卖家，我们如何能不被割？如何真正了解小区的成交行情？
有个办法，非常简单也非常实用，那就是以买家的身份，去各大中介店去了解下小区的成交价。
成交价分为两种，一种是最低成交价，一种是一般成交价，都了解清楚才能做到心中有数。
如果你不着急，可以比一般成交价低些去挂牌，如果急卖可以比最低价再低5%去挂牌。
当然成交价代表的是过去的行情，你的房子真正竞争的是当前正在挂牌的房源，近期要有足够多的成交，才具有较大的参考价值。
千万不要相信中介和买家的漫天砍价，有时候降得越多，他们越犹豫。
当然，还有很多定价的方法，如果你心中有个想要达到的价格，有个方法也非常推荐大家使用：
成立中介联盟。
与中介定好期望的价格目标，约定好多卖多少，中介就能多拿多少提成。
不过这个方法，很容易走上歧途。
此前杭州萧山就有业主为了卖房，承诺了丰厚的奖励。
1、邀请同行中介进群，每邀请1人奖励8.88元红包；2、实地带客户看房，并拍下视频，奖励28.88元红包；3、成功让客户进入谈判阶段，奖励188.88元红包；4、最终成交，奖励成交的业务员8888元红包，另附1%的中介费。
这位业主给的奖励很丰厚，但是这样的做法成功率不是很高，我更建议大家把这件事做的更精准些。
我一直跟大家说，我们平时就要建立好自己的中介联盟，平时买房卖房觉得靠谱的中介，或者小区附近店面的销冠和店长等要做好联络。
我更建议大家和中介私下找个隐蔽场所来商量和谈判，设置好额外佣金的比例，也可以采用更深度的佣金设置，比如半个月卖掉，2%的佣金提升50%，1-2个月卖掉，2%的佣金。
签订好合同，预付额外佣金的定金，让中介感受到你的诚意，让你们成为利益共同体，房价卖价会更高。
不过要注意的是，额外的佣金提成一定要能被多卖的价格抵消，必要时可以直接将佣金取为现金，直接放到中介的面前。
除此之外，关于卖房其实还有很多细节。
比如如何让你的挂牌，曝光量最大？如何让你的装修，花费少的同时看着更有质感？以及最难的，如何高效谈判？
我说说我觉得很实用的几条建议：
1、适当的装修是必要的。
因为买房是理性掺杂着感性的行为，房子好看些会增加很多曝光度和带看量。
2、装修时要注意成本控制。
不建议动墙地砖、水电、柜体等大工程，更建议动灯光、软装、地板等部分，改色非常重要，墙体改色、柜体改色、栏杆改色等等，这些都能小成本变大感觉。
3、尽可能的营造抢手氛围。
奖励中介集中在某个时间段一起带看客户，自己也可以找些亲戚朋友来客串，现在很多中介机构还会刷些虚假的带看，这也可以增加房子的曝光度。
4、一定要珍惜任何愿意上谈判桌的客户。
平时自己可以在家模拟下谈判技巧，一定不要接受客户第一次的报价，还要表达出惊讶，整个谈判过程遵守不折中、小额让步、条件交换的原则。
当然，想要熟练自然的用好上述技巧，大家还需要更多的案例和学习。
