通过对比发现，前期大部分还款时间都是在还利息，而后期还款的大头则是本金，所以，按照本金利息构成规律，当还款期超过贷款总周期一半的时候，利息差不多还掉了总利息的7成，而后面一半时间只还了3成左右的利息，其中月供里绝大部分还的就是本金。因而，采取等额本息还款方式，超过一半还款期就没必要提前还款了，贷30年房贷，尽量选择在前15年提前还贷。
再说等额本金
也是贷100万商贷，房贷利率也是4.65%，30年时间（见下图），可以看出，每月还款本金都是2777.78元，月供利息跟随月还款总额呈现一个逐渐递减过程，前高后低。
在最后一期，即360期的时候，月还款总额几乎全是本金，利息只有10.76元，由此可知，利息在前面基本都还掉了，按照同样的算法，采取等额本金还款方式，当超过总还款期1/3时，就没必要提前还了，房贷30年期，若要提前还款，最好选择在前10年提前还款。
通过以上对比可知，若有提前还款打算，等额本息和等额本金应选择相对应的时间还款，超过这个时间还款的意义就不大了，从经济角度看，等额本息下半还款期和等额本金剩余2/3还款期，均只有少量利息加绝大部分本金，如果这个时候再提前还款，相当于把极低利率的房贷还掉了，等于白白浪费钱，即使把这些还款存银行也比用来提前还贷的强。
最后再提醒一点，当我们提前还贷时，银行会给你两个选择，一是缩短还款期限，二是减少月还款额。根据银行计算房贷利息原理：
根据贷款金额占据银行时间成本来核算的，不同的时间贷款期限所对应的利率档次差别很大，贷款时间越短越有可能归入低利率档次。
即是说，当缩短还款期限后，房贷利率档次有可能划分到更低档利率，从这个角度看，选择缩短还款期限比减少月还款额方式更能节省利息，选择前者更划算。当然，如果经济后期感觉经济压力比较大，那你也可以选择保持还款周期，而减少还款额。
以上就是关于提前还房贷知识的介绍，对此，你了解吗？若有疑问，欢迎下方留言交流。
学习更多房产和买房知识，欢迎关注本号
