今天有个业主打电话给我。说他房子被查封了，现在想卖掉解决债务。买家呢已经找到了，按首套房正常首付20%给，但是要进监管账户，不能拿来帮他还银行的抵押贷款。再说按揭和抵押已经高于首付款，问我能不能给他解决还款问题。
我问他房子卖多少钱，尾款还有多少，首付多少，对方贷款多少，他一一回答。但是问到他的房产证办了没有的时候，他说还没有办证。当我听到这话时就觉得拐火了，19年买的房到现在还没办产权证，而且又是查封。而且涉及了两家银行，按揭的是农行的个人住房公积金，担保方式是抵押，申请查封的是农商行经营贷。碰到这样的案例是很头疼的。幸亏他的按揭尾款和经营性贷款的尾款总额没有超过房产成交价。不然我也没有办法帮到他。
我让他把征信和产调发给我，研究之后和风控部同事商量了一下。风控部同事的要求是，1.先办产权证，2.农行预告抵押转持证抵押，3.农商银行先解除查封，我方进顺位抵押后，当天还农商银行和农行尾款。4.过户给买房后完成抵押。
但是，有查封的房产是不能办产权证的。必须先解除查封才能办证，那么就必须先把农商银行的先还掉解除查封或者农商银行同意先解封。当然，这个方案农商行不一定同意，虽然他是首封，但是抵押权在农行手上，如果解封后业主不给农商还款的话他们风险也大。不过只有沟通才有希望。
后来。我给业主的建议是：1.业主先沟通农商银行解除查封需要多少时间，该行是经营性贷款，银行是否愿意先解封后还款；2.沟通了解办产权证的时间并尽量缩短时间；3.业主和农行了解清楚预告抵押转持证抵押需要多少时间；4.两家银行的还款必须通过第三方还款，并要求当天还款当天扣款。上面这三个建议的目的是想办法节省时间，抢到时间就是我公司帮助业主解决问题时避开风险的关键。第一个，一般情况下解除查封需要两个星期时间，但是你能够筹资资金还款的话，银行和法院也很配合工作，毕竟银行主要是能回款，法院是能协助双方解决问题。第二个，比如农商银行同意先解除查封，办证后预告抵押转持证抵押的时间一般又是一个月，这个时间风险还是很大，万一在此期间他又出现一个查封就麻烦，毕竟他的征信逾期太多。第三个，第三方账户还款是避免业主账户风险被信用卡划扣。
最后给他的方案：1.先还农商银行并最快速度解除查封。2.抓紧办理产权证，并转持证抵押。3.我方进顺位抵押后还农行。
当然了，上面的4点建议必须沟通下来才是最重要的。
当他听到给出解决方案后，如释重负。他问了很多公司，听到查封还没办证都直接拒绝了。房产中介把他介绍了过来。现在终于找到出方案的，他心里也有底了。
那么。静候佳音，希望他一切顺利。
