01
买房的风险真的是越来越大了，燕郊的房价腰斩，法拍房数量不断增加，背后有很多悲惨的故事，但估计都赶不上今天这位上海姑娘。
近日，裁判文书网上公布了一份判决书，可以说是非常典型的“购房惨案”。
90后伍女士2020年5月在上海黄浦区范先生手中买了一套房180.09平，总价1550万，不便宜啊！但单价8.6万，与黄浦区10.9万的均价相比，仍然便宜很多。
经过一番讨价还价，双方最终以1490万 装修补偿60万，共计1550万元的价格达成交易。首付50%，其余745万需要靠银行贷款，上海的房贷在全国是相对较低的，如果按5%的利率和30年期计算，月供约4万左右。
但伍女士缺钱，首付都有些勉强，先付了100万的定金和400万元的房款，剩余的245万超出了约定的时限，但最终还是付清了。
虽然付款不是很顺利，但入住却很顺利，伍女士也开始了新房的装修，期待着美的生活，接下来她就等银行贷款一批，还月供就好了。
眼看买房这事儿就算是成了，却还是出了岔子，怎么回事呢？银行的贷款没有按时批下来...
原本，双方说好的8月30日前结清余款745万元，结果在此期间，吴女士的银行贷款未获批。
等了半个月，房主范先生坐不住了，要么在过户前贷款到位，要么就把余款交了，但这两者都不是容易的事，大家都知道贷款很紧张，而那些本就首付困难的人，怎么能很快凑齐这么一大笔钱。
就这么谈来谈去，合同约定的交付期限已经过去了，9月底，范先生要求伍女士归还房屋，并按照合同约定赔钱。
赔多少呢？合同约定，如因未按时支付房款导致违约，合同终止并要求赔偿：
①合同房款总价的20%作为违约金；
②7日内房屋恢复原状或赔偿装修损失180万。
算下来就是490万。
这事放谁身上都得商量商量，宽限一下或者补偿一下，中间耽搁了一个月，10月29日，伍女士的银行贷款却批下来了，她肯定想继续履行合同，无奈的是房主范先生却不卖了，并坚持按合同办事。
双方争执不下，就只有法庭上见了。
最终，经一审、二审，法院裁定伍女士败诉，判赔违约金310万，房屋装修损失180万元，还需支付案件受理费7.3万，并在10天内搬出，如果不搬，按每天1000元违约金再赔付。
为了一套没买到的房子，伍女士共支付了497.3万，这还没算她装修已经花出去的钱。
由于判决时房贷已获批，伍女士必须还得处理剩下来的房贷，如果没放款呢，得申请取消，如果放款了呢，就得还贷了，当然提前还贷还得向银行交巨额的违约金。
房子没了，钱赔了，身背贷款更糟心，可以说是最惨购房者了。
02
大家都对伍女士的悲惨感同身受，贷款超期造成了如此巨大的损失，从常识来看，影响还是很大的，所以这个判罚存在很多争议。
但是法院也有理有据：
1、是否违约？
首付就有逾期的风险了，然后在约定的期限内贷款没下来，钱没到账，肯定是违约了。
2、违约金是否过高？
由于房屋买卖本身很特殊，而且金额较大，一方违约，另一方也要遭受经济损失，而且买的是办公楼也非普通住宅。
此外，房主范先生买房子是为了进行置换，卖房的同时也在买房，由于伍女士的违约，范先生也有可能因此违约对他卖房的房主，而且违约金额还不小，视为交叉违约，而范先生未能另行买房成功，考虑到房价变动的风险，损失是非常巨大的。
2020年和2021年，其实这样的事还真的高发期。
因为，那两年的贷款实在是太难了。
年中和年末的贷款额度吃紧是常有的事，2021年，由于调控政策、额度吃紧等原因，“停贷”的传闻层出不穷，虽然各大银行纷纷辟谣，但贷款审批速度是有目共睹的，一些一二线城市的贷款时限都在三个月以上。
那时，卖房的对于贷款的购房者，都敬而远之，生怕拿不到钱。
对于本案的范先生来说，起诉违约是可以理解的，但对于购房者来说，这种非主观故意的违约行为，就非常惨了。
此案一出，很多人都在担心一件事，那就是是否有人会以此为蓝本，借助银行紧张的额度，来炮制类似的违约行为，获取高额的违约金。
如果利润可观，恐怕很多人都会向往。
03
当然，这件事也引起了很多针对中介的骂声。
房价1550万，要支付的中介费也是非常可观的，如果按照2%的标准收费，也有30多万的中介费，那中介在其中到底起了什么作用呢？
其实判罚的主要依据在合同，而合同明显向卖方倾斜，而对于支付大额中介费的买方来说，是吃亏的，尤其是关于银行的放款周期，中介的信息比买家更全面，但没有提醒，这中介费拿得亏心。
所以这件事其实是在提醒大家：
1、谨防违约，无论是主观原因还是非主观原因。
此前就有上海阿姨家里拆迁，搬出去后需要住的地方，所以先租了房后再买房，签了合同，时间基本上和拆迁款同步，但是最终因为拆迁款的迟迟下不来，也面对违约的风险。
这种环环相扣的购房方式，最有可能在某个环节掉链子，例如银行的放贷风险也是类似，我们必须为银行延迟放款做好准备，最重要的是将口头协议落实到合同中。
2、关注政策变化。
2021年8月起，上海的住房贷款政策是“三价就低”，网签合同价、银行评估价和涉税评估价，以三者中最低的价格作为贷款审批的依据。
与市场价格相比，新增的涉税评估价，有时可能会打5-7折的，贷款可能会缩水，这意味着购房者将需要多支付30%至50%的现金。
3、一定要重视合同。
合同一经签订，就可以作为以后的依据，所以对合同中的细节一定要慎重。
比如本案关于装修损失的180万元，判决书中没有过多解释，可能就是依从合同约定了。
而如果真的有卖家和中介在合同上耍花招，非法律出身的人可能根本看不出来，所以巨额的合同还是需要法律相关人士来把把关的，如果你请不起律师，找找自己身边的相关人员也有必要。
任何一笔钱买房钱，都不是一笔小数目。
4、中介风险。
这个只能是尽量找正规中介，有人的因素在里面，这个风险可能变成了薛定谔，要么有，要么没有，只能尽力规避吧。
这位伍女士可能也是没赶上好时候，2022年开年，时隔21个月，央行五年期的LPR首次下调，虽然只有5个基点，但是也算是一个积极的信号。
房贷利率的回落，金融环境略显宽松，这个月一二线城市的放款周期，也都较以前缩短了不少，广州比上月缩短40天，二线城市的平均放款周期也缩短了20天。
不过，教训就在眼前，稍微掉以轻心，可能“最惨购房者”落在自己头上。
感谢大家的关注，如果你觉得写得还不错，帮忙点个“在看”我们下期见。
