节日期间，一房一万推文依然是楼市干货奉上！
本文我们从楼市数据出发，来讲讲最近大家都在呼吁调整的“上海普宅标准”
先说观点：
已经沿用8年（2014-2022）的普宅标准确实应该适当调整，虽然在实际交易场景，有效性依然很高，但已经“名不副实”了（仅做为数据分析结果，无任何立场引导）
当然，需要调整并不是因为这个标准已经沿用了8年，而是从数据分析角度来看，现行的普宅标准有很大的提升空间
上海现行普宅标准：
五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；
实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍）
内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套
话不多说，直接上图
内环内450万的普宅标准线，在2014年（图中蓝线）是非常合理的，覆盖二手房总量的约65.25%，而到了2022年，这个数字下降到了约25.97%，覆盖率不足三成，这个比例在内外环间、外环外下降更为明显
尤其是在内外环之间，普宅占环线二手住宅总量的比例仅为16.86%，相较于2014年下降约56%
所以，从上海二手房存量住宅市场价分布数据角度来看，现行的普宅标准已经有些脱节了，全上海只有不到三成的二手房住宅为普宅，换而言之，超7成的二手房被“豪宅”化，这明显有些“名不副实”
这一点在成交数据中有体现（上文主要讨论存量数据，下文主要讨论成交数据，特此说明）
因为2022年核验价影响和市场交易热情不高，我们用2021年的上海二手房成交数据作为案例分析
