小区车位，看似一个很简单的概念，在生活中，大部分人却不一定能搞清楚里面的门道，比如，什么是产权车位，什么是无产权车位，什么是人防车位？业主取得小区车位需要注意些什么？都是困扰大家的问题。
今天，我就简单为大家梳理一下，让大家对小区车位这点事，有个更清楚的认识。
一、哪些车位是有产权的车位，哪些是无产权车位？
这里说的有产权车位，指的是业主能够取得所有权，而不是只能取得使用权的车位。对此，网上有很多的误读，比如说地下车位是有产权的车位，地上车位都是无产权车位，占用小区道路的是有产权车位，占用小区绿地的是无产权车位等等。
这些说法都是错误的，判断业主对小区车位是否能取得产权，主要是要看车位是否是经过规划的车位，而不是看车位的位置，或者占用的是什么地方。
关于车位权属问题，《民法典》第275条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
这就是说，如果小区规划中，某些车位本身就是被规划作为车位使用的，那么这些车位的原始产权是归开发商所有，由开发商通过出售、赠与或者出租的方式，向业主提供车位。这类车位不管是位于地上还是地下，不管是否占用了小区的道路，开发商都是有权转让的，业主与开发商签订合同购买或受赠车位后，可以就这些车位办理产权登记，进而取得产权车位。
同时，如果相关车位本身在小区项目规划时，不是作为车位规划的，而是属于小区道路、绿地或者其他配套用地等，那么说明这类车位是后续被开发商占用其他规划用地改建的停车位，这种车位由于是规划之外的，开发商是无法取得产权的，它的产权属于全体业主共有，因此开发商自然也无法将这种车位的产权转让给业主。业主只能向物业公司去租赁这些车位，取得车位使用权。
此外，还要单独说一下地下人防车位，人防车位应为是占用人防工程所形成的车位，其产权归属、产权性质在法律上一直有争议，目前主流的认识是，人防车位的产权既不属于开发商，也不属于业主共有，而是属于国家所有，经政府部门批准，开发商可以将人防车位租赁给业主使用。
二、业主共有的车位，产生的收益归谁，应当如何使用？
如上所述，对于那些开发商使用业主共有部分用地（如小区道路、小区绿地等）新建、改建的停车位，其产权是归属于全体业主共有的。这部分车位所产生的收益应该归谁所有，应当如何使用呢？
《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”
由此可见，这部分停车位产生的收入应当归业主共有。在实践中，这些停车位一般由物业公司管理、出租，所产生的租金收入，在扣除管理成本之后应当属于业主共有。
根据《物业管理条例》第54条的规定，这部分收入应当主要用于补充专项维修基金，或者按照业主大会的决定使用。
三、业主在购买车位或者租赁车位时应当注意哪些问题？
1、业主购买车位时，应当注意该车位是否属于产权车位，规划用途是否为车位用途。
如前所述，如果业主是想取得车位的所有权，那么在交易前就务必弄清楚拟购买的车位是否属于有规划的产权车位。对此，有以下判断标准：
第一，车位面积是否被计入了公摊面积，如果被计入了，那么就是业主共有，如有没有计入，那么应当是开发商所有，其有权出售或赠与；
第二，开发商的规划许可证、规划验收上是否有该车位，如果有，那么说明其原始用途就是车位规划，不存在占用业主共用部分改建、新建的问题。
在具体购买车位时，除向开发商求证前述问题之外，可以要求其提供相关规证的平面图，以供查看。同时，在签订合同时，要看清是否有开发商关于享有车位产权的承诺，是否有车位产权过户的义务条款，如果没有，要求其在补充协议上补全，并约定相应的违约条款。
2、开发商转让人防车位的协议可能被认定无效，实际上业主只能向开发商租赁人防车位。
由于开发商无法取得人防车位产权，因此其也无权向业主转让所谓的人防车位，因此司法实践中，很多法院都曾判决这类转让合同无效，如果发生这种情况，那么业主购买车位产权的目的会落空，只能向开发商主张合同无效后的损害赔偿。因此，购买地下车位前，要问清楚是否属于人防车位，要求提供规划图纸查看，如果属于人防车位，则只向开发商租赁，不要支付全额购买价款，以免开发商出现跑路、*等情况时，车位、款项，两头落空。
3、正确认识车位使用权买卖的性质，避免签订20年以上的车位使用权购买协议。
对于有些产权车位，开发商出于捂盘惜售等考虑，不愿意出售产权给业主，而是只愿意出售所谓使用权。还有些无产权车位，比如业主共有用地改建的车位，开发商或者物业公司也是与业主签订所谓车位使用权转让协议。
对此，请注意，车位使用权转让协议，在司法实践中一般会被认定为租赁合同，然而《民法典》第705条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
因此，对于某些开发商或物业公司，动辄与业主签订20年以上的车位使用权转让协议的，应当注意，实际上就是个租赁合同，而且超过二十年部分是无效的。因此，不要以超过20年的对价购买所谓的车位使用权。
