动迁安置房是政府组织实施、提供优惠政策、明确建设标准、限定供应价格、用于重大工程和旧区改建等项目居民安置的保障性安居用房。
听说动迁安置房比较便宜，是真的吗？购买这类房屋的优缺点又是什么呢？
优点：
1、现房，由政府筹建，质量有保证；
2、户型多为中小户型，符合一般家庭的刚需；
3、是市政工程，小区周边配套规划完善；
4、相比同地段商品房，价格较低。
缺点：
1、房屋买卖合同无法网签，产证无法及时办出；
2、房屋买卖合同签订后，在较长的限转期内，可能因为房价上涨而导致卖家违约；
3、房屋买卖合同签订后，在较长的限转期内，可能因诉讼导致房屋被司法查封；
4、其他无法确定的因素：一房多卖，产权人不明确等。
什么是限转期：
限制转让期又称限转期，是指动迁居民家庭获配的动迁安置房，取得产证后一定期限内（目前上海市的规定是三年内）限制上市交易，且不得转让、抵押。
购买动迁安置房与一般的商品房或二手房相比，最明显的优势就是其市场价格相对较低。另一方面，除去价格优势，该类房屋的交易限制也更为严格，除受法律、法规的规范之外，还需受地方性政策的约束。
因而，动迁房交易中，买家往往需要承担极大的法律风险。如果购房者购买的是房屋交易市场中较为特殊的动迁安置房，面对房屋被司法查封的法律风险时，提起案外人执行异议会有何特殊之处吗？
来看一个上海静安法院的一个案外人执行异议之诉的案件：
2010年9月，唐大娟与小明签订《房地产买卖合同》，合同载明：唐大娟将动迁安置房以59万元的价格出售给小明。
小明按约支付了全部房款，之后就一直催促唐大娟办理过户手续，但唐大娟一直予以拖延。直到2020年11月，小明看到上海市静安区人民法院张贴的公告才知该房屋已被法院查封并准备拍卖。
小明认为，自己与被执行人唐大娟是在法院查封这套房子之前就签订房屋认购合同，并在支付全部价款后实际占有这套房子多年。未办理过户的原因是唐洪娟有意的欺瞒，而非小明的问题。于是小明请求法院停止强制执行这套房子，并且确认这套房子归小明所有。
申请执行人老龚当然不同意小明的说法，他认为小明是因自身原因未办理过户登记，存在过错。老龚这么说，有依据吗？
依据是有的，因为小明购买的这套房子自2015年1月起三年内不得转让、抵押。小明购买时明知这套房子暂时无法过户，存在被抵押、查封的风险，但小明仍支付购房款，其自身存在过错。
这套房子登记有老龚的抵押权，老龚享有优先受偿的权利，可以对抗小明提出的主张。小明的主张不足以排除执行，请求法院驳回小明的诉讼请求。
法院认为本案有两个争议焦点：
1、小明对这套房子是否享有所有权；
2、小明对这套房子是否享有足以排除强制执行的民事权益。
争议焦点一：不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当依法进行登记，未经登记，不发生物权变动的效力。
根据不动产登记簿的记载，这套房子目前仍然登记在唐大娟名下，小明提出对这套房子享有所有权的主张，缺乏依据，本院不予支持。
争议焦点二：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
本案中，小明在法院查封这套房子之前与产权人签订了合法有效的书面买卖合同，也按照房屋买卖合同约定支付了价款。
但是小明购买的这套房子上设定了抵押，且该抵押权由法院执行依据确认，申请执行人老龚对这套房子享有优先受偿权。
而小明基于买卖合同对这套房子享有的民事权益不属于法律、司法解释规定的除外情形，故小明享有的权利不足以排除申请执行人的抵押权。
因此小明的诉讼请求未被法院支持。
相关法条：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
实操中，前三条比较容易符合，对于第四条，法院将审查案外人对未办理过户登记是否存在过错，在动迁安置房买卖这个问题就涉及动迁安置房限转期的认定。
《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》沪房管市〔2010〕375号
一、被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自房地产权证（小产证）发证日期起至房地产交易合同（包括买卖合同，租赁合同，下同）网上备案时间满3年的，房地产登记机构予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。
二、未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验房地产权证（大产证）、拆迁补偿安置协议。
该通知中详细规定了单三和双三标准，这也是从区别和平等对待居民动迁时获得的现房或期房安置房的考虑作出这样的规定。
所以呢，法官在判断动迁安置房3年限转期是否届满时，也不会只简单地看房地产登记簿记载的小产证登记核准时间，还会查一下大产证登记核准时间和补偿安置协议签订时间后再作出判断。
当然，如果房地产登记簿明确载明3年限转的起始时间的，则无需考虑是否符合“双三规定”的问题，即使案外人提出，根据“不动产登记公示公信”的原则，也不会支持异议。
