买商铺，除了考虑租金回报率，其他的一切都是扯淡，既然可谈，那也是围绕租金回报率而说的，否则都白谈；
不论，他人说，地铁，交通，商圈，位置，等等概念，都是围绕一个事情，租金回报率；
若是一个商铺，没有了租金回报率，说它的价值为零，也不为过；
就这么简单，聊聊租金回报率，就可以了？
一个网友，最近看好一个商铺，开发商整体租给了银行，还有政务部门；
现在要出售，问我值不值得投资，唯一的缺点就是不能自用；
怎么说，这是一个纯投资项目，是地产类的纯投资项目，那么就要考虑它的回报率，是多少？
一般的回报率，就是有一个租售比的问题，一般在200个月收回投资，算是优质资产，一算也就是16年多；
20年回收投资，算是及格吧，大概也就是年收益5%左右；
我和他说，你算一下租金，若是年收益率，低于5%就没必要投资了，为什么呢？
宝宝类产品，随去随用也有接近4%的收益率，若是固定的投资，一般都在5%左右，或者以上；
而且每年都可以复利再投资，那将是一笔不小的收益，而且前基本上属于流动的，随时可以支取使用；
买了房子呢，你得卖了房，才能有现金？
而且卖房，从挂到中介，到销售过户完毕，怎么也得1个月以上；
有的网友说，房子还能增值，你咋不说这个？
没错，房子是可以增值，但是商业房在20年以后，增值有限了，为什么呢？
一般的商业房，都是40年产权；
开发周期可能就占用了3-5年的时间，只剩下35年的时间给你，懂了吧？
到了20年以后，不但不会增值，反而会一年比一年贬值，每过一年就少一年产权，；
然而重新购买产权的费用，是需要再次出让土地，接近房价的30%了；
你说的增值，在哪里？
只有续费，才能恢复增值得的价值，可是房子又成了40年的老房子，怎么增值？
就是抵押给银行，银行最多也就给你估值的40%融资能力，也就不错了，懂啥意思了吧？
第一：买房必须考虑它的租金回报率；
主要有几个方面，可以考虑一下；
一是当下的租金回报率，还有就是租金回报率的增长趋势；
当下租金回报率在5%以上，是可以考虑的，因为也许还会有增长的潜力；
二是参考一下周边一公里以内的租金水平，做一个估算；
主要思考一下，近三年的租金变化规律，那么你的租金估算也就浮出水面；
三是开发商的经营能力；
不同的开发商，经营能力真的是天壤之别，然而经营能力，是决定租金的一个重要环节；
没生意，就没有任何的价值所在了；
四是算算账，能不能够接受，能接受就投资了，不能接受，那就放弃了；
第二：铺面本身的思考，也需要慎重；
商铺本身的问题，也要思考清楚了，有着几条规则，自己知道就行，哈；
一是宁买角，不买边；
金角银边，展示性好，角和边都没有了，就买靠着角，倚着边的铺面；
二是小面积为王，不买大面积；
这个单指零售商铺，若是买的大商铺，有专业市场，那就不说了，哈；
小商铺，说白了就是租金会高很多，平摊到每平米，会高很多；
那么，就要有这样的选择，宁愿选择两个50平米，不选一个100平米的，为什么呢？
船小好掉头，本身投资不大，小本买卖容易上手，租金总体较低；
阿永哥点评：
一是买商铺，不适合组合贷款，杠杆太高风险更大，不要相信开发商这类做法；
因为商铺出售的困难性，不为人知，一旦没有了租金，出售的可能性为零，等于砸到自己手里，买商铺就是投资；
二是商铺的租金，就是价值，没了租金就没了价值；
租金是什么决定的，租金是做买卖的人决定的，运营的人决定的；
由此可见，买商铺的租金回报 ，是唯一衡量成败的一个标准，从这个方向下手准没错；
买房卖房，怎么增值，怎么识破买卖花招？
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