巧用理财工具，让钱生出更多的钱
房地产顾名思义包括“房”和“地”两部分，“房”是指建筑物本身：既包括人们用来居住的房屋，又包括与之相配套的辅助面积、公共设施、商业用房、服务用房、文化事业用房。“地”则是指建筑物所占用的土地。因而房地产从广义上讲是指“土地及其附着在其上的建筑物”。通常人们所说的房地产则主要指大厦、商场、住宅等等。房地产投资就是通过购买房地产的方式使资产达到保值增值的目的。
房产与地产不可分割，其中地产是核心，因为房屋总是建在土地上面，与土地连在一起。但是，房产和地产并不等同，这是因为：土地可以单独买卖，而房产则不能脱离土地单独存在；土地是永存的，它不会损耗，所以没有折旧，而房产却恰恰相反，过一段时间就会磨损、破旧甚至废弃；地产的价格直接由地租规律支配，而房产价值则由商品价格规律所支配，这就是说虽然买的是房产，但里面包含着地价，而且，地产在房产价格中占有相当大的比重。
与房地产紧密联系的是房地产市场的概念。一般而言，房地产市场就是指房地产买卖、租赁、抵押等交易的场所。随着科技的发展，“场所”的概念在逐渐淡化。房地产市场可划分为房产市场和地产市场，房产交易离不开地产交易，地产交易可以脱离房产交易而独立存在。
一、选择房产投资的最佳时机
一般人认为，目前房地产行业赚钱的空间较大，投资房地产的时机非常好，具体说来有以下几点：
第一，目前，我国经济景气，发展速度快。经济增长率高且持续发展，必然会刺激房地产业的快速发展，使房地产的建设和成交量十分活跃，特别是国家把房地产作为经济增长点和国民经济的支柱产业后，必然会在政策上予以支持，新楼盘不断涌现，有效供给不断增加，使商品房大量上市，给购房者及投资者以充分的选择余地，可以用相对较低的投入达到投资目的。
第二，从房地产上市公司提供的数据表明，房地产开发企业的平均利率由1994年的32.4 %，降低到1997年的12.45%，即使平均利润为10%，也是泡沫多多。
随着房市愈加成熟和规范，未来房地产市场的投机机会越来越少，投资收益越来越接近国际平均的利润率（即6%〜8%之间）。
第三，在购房时，大都离不开银行的支持，多利用银行贷款购房，从目前的情况看，银行几次降息，住房贷款无论是公积金还是按揭都是比较低的，主要的目的是刺激消费，现在投资者购房在利率上无疑是最合算的。
第四，一般来讲，不管是现房还是期房，如果销售量不到30%，那么开发商的成本还没有收回，在销售业绩不佳的时候，开发商还有可能降低房价。
若销售量有50%，表明供销平衡，房价在一定时间内不会变化；若销量有70%，表明需求旺盛，有可能涨价；当销量达90%以后，由于开发商想尽快发展其他项目，房价可能会降低，看销售量也是把握购房时机的方法之一。
第五，当某一楼盘空置90%时，价格应是比较低的时候，但也要付出一定的代价，例如装修不隔音、服务不到位、环境杂乱无章、交通不便等；当空置率为50%时，此区域已经有了一定的发展，购房既能得到较好的价格，又能得到发展商、物业公司提供的服务，是最佳的购入时机。
二、判断房地产投资价值
普通居民在自主购房时，考虑最多的往往是价格合不合适，居住是否舒适等问题，而财商高的人在投资购房时，就会像投资股票一样，考虑最多的应该是房产的升值问题，其中包括房屋价格和租金的上升。随着房地产市场的不断健全，在楼海茫茫中怎样才能从众多的楼盘中找到精品呢？财商高的人认为可以通过以下要素判断房产的投资价值。
（一）选择住房的地点应考虑的方面
（1）自然条件。主要包括日照、温度、风向等气象状态，房屋景观、小区绿化、是否沿水、临街等人文和天然环境状态。
（2）社会条件。主要指小区或单体房屋所处区域的城市功能规划性质、小区周围建筑物景观、小区物业管理水平等方面。其次还包括交通条件，主要指城市及居住小区交通网络的建立，通路等级，道路通过能力，交通设施是否齐全等方面。
（3）配套条件。主要指小区内的水、电、气、热、电视、电话等管线网络，学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮娱乐休闲等设备及设施配套情况。
（二）选择房屋结构应考虑的因素
1．建筑平面
建筑平面的范围包括平面面积、平面系数、间隔布局。确定购房面积时，要参考自己的工作特点、人口多少与年龄性别构成。房屋的使用面积与建筑面积之比为平面系数，平面系数越大越好。
2．间隔布局应该合理方便
起居室、客厅等公共空间与卧室等私人空间的布局设计应该科学，以既能保持良好联系，又互不干扰为宜。
3．建筑层高
除房屋的面积合理外，适当的层高也很重要。房间的层高过大，易给人以空荡的感觉，层高过小，则会让人感到压抑。另外，在考虑层高时，应把装修的因素预先考虑进去。
4．建筑外观
选择外观时应遵循以下原则：（1）统一性原则。房屋的外观要有统一性，如色彩统一、造型统一、尺度统一、主从统一等。（2）对比性原则。任何美的事物，都是既统一，又变化的。虚实、明暗、高低、色彩等的对比，使整个建筑物给人以一种富于变化的感觉。
5．房屋朝向
中国人一向以坐北朝南为贵，这里面既有社会因素，又有中国所处的地理位置因素。南北朝向采风、通光条件好，所以估价时，南北为贵，东西朝向较便宜。如果考虑到众多朝向组合，依贵贱论的顺序为：南北、东南、南、东北、西南、东、西、北、西北。
6．建筑层数
房屋的层数不同，其售价也不同。不同用途的房屋，楼层对价格、使用有很大的影响，如黄金口岸的商业楼其底层与四、五层的营业楼的售价差别很大。对于住宅，老百姓口中有“金三银四”的说法，但我们也不需非三、四层不买。购房者应根据自己的消费需求、支付能力、购房目的等具体情况综合考虑，选择最适于自己的楼层。
7．建筑材料
从外墙到屋内建材价格差异极大，木质、铝质门窗的价格差了许多，花岗石地板也不是一般的瓷砖所能相比的，另外，外国进口的厨房设备、卫浴设备也比国内产品贵了好几倍。如果建筑材料品质低劣或耐用程度低，会使房屋的售价大打折扣。
8．施工质量
施工质量是房屋质量的一个非常重要的方面。购房者应注意地面是否平整、铺设的地板砖是否平整牢固、防漏性能如何、隔音效果怎样、门窗是否开启自如、关闭是否严实、锁是否灵活、玻璃是否牢固、设备是否完好等。
（三）售价及其付款的方式
一般来说，分期付款购房最适宜。在美国等发达国家，分期付款早已盛行，并不以为负债是一种包袱。在国内，分期付款的消费方式已经开始向老百姓渗透，在沿海地区已经被人们所广为接受。国内的银行也在设计和逐步完善住房贷款操作方法。分期付款的可贵之处在于它通过延长付款时间，将大包袱化小，实现提前消费。这对于那些准备成家立业而又缺乏资金的青年来说不失为一种理想的选择。即便有钱，也可以通过分期付款的方式以腾出资金用做其他投资，争取更大回报。
（四）物业管理
物业管理是由专门机构及人员对物业的使用维护和对其环境卫生、公共秩序等依法和按合同进行管理，使之保持正常状态的监督与有偿服务的行为。它有两种类型：委托服务型和自主经营型。物业管理也可以说为物业管理公司受物业产权人和使用人的委托，按照国家法律和合同契约的规定，对被委托的物业行使管理权，以经济手段管理物业，并运用现代化管理科学、先进的维修养护技术和先进的服务手段，为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务，以满足使用者不同层次的需求，使物业管理发挥最大的使用效益。
我们应选择具有以下这些特点的物业管理：
（1）产权明晰，管理集中。实行公司的统一管理，变多个产权单位、多个管理部门的多家管理为物业公司一家管理。这种特点可以克服各自为政、扯皮推诿的弊端。
（2）服务多层次。不但负责房屋维修，而且对管理范围内建筑物、附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安等专业化管理和养护及对使用人的全方位多层次的服务，发挥住宅小区和各类房屋的整体功能和综合治理效益，有利于开展好社区服务。
（3）公司化管理，企业化经营。这样既减轻了政府的压力和负担，又使管理费用有了稳定的来源。
（4）管理单位合同聘用制，建立物业管理的竞争机制。在这种机制下可以提高服务质量、提高服务水平。
（5）业主自制与专业管理相结合。按市场原则理顺产权人、承租人、物业公司间的法律关系和经济关系。在新的体制下，小区的居民，自己的事情由自己来办，大家的事情大家商量，从被动地遵守小区管理规则走向主动地共同地维护集体的利益。
经过以上五个方面的考虑，在进行房屋投资时就一定能取得丰厚的回报。
三、如何选择房贷成数
在进行银行按揭买房时，房贷的成数是投资房地产者必须考虑的问题，办理房屋贷款时，贷款成数高比较划算，还是成数低比较划算呢？以下是常用的几种选择房贷款的方法：
（一）分析贷款成数的影响
一般而言，贷款成数高的好处是所需自备款较少，但将来每个月的负担较重。相反的，成数低则自备款较高，但每个月的缴付额较低（假定年期、利率都一样）。所以衡量贷款成数的主要因素是购房时能拿得出多少自备款，将来能负担多少房贷支出。
如果都负担得起的话，那就要看当时的银行利率水准与把剩余的资金用来投资的获利水准何者较高。
