房子无小事。无论是买房卖房，还是住房租房，难免会遇到可大可小的经验盲区。
为了提供更为全面及专业的观点，“杭报地产”推出「五分钟读法律」专栏。我们会以时事评述或案例分析的方式，为大家普及与住房各个环节有关的法律问题。
当然，如果你有任何与房有关的问题，都可以给我们留言。
文/ 周朝魁 （北京大成（杭州）律师事务所 高级合伙人 房地产与建设工程部主任）
案例
李某在杭州共有三套房屋，由于三套房屋均存在坐落区域、楼层、小区环境等问题，一直希望将三套房屋卖掉后置换一套更好的房屋。其朋友金某听闻后表示自己可以帮忙卖出高价，出于对金某的信任，李某于2011年11月份向金某出具了《委托书》，授权金某代其出售其名下的一套房屋，授权范围包括签署合同、代收房款、办理房屋过户等一系列事项，并办理了公证。后李某因个人原因出国，未将售房置换一事放在心上，同时也没有及时撤销对金某的授权。
之后金某因对外欠债，便与其债权人王某商量，愿意以自己手上的一套房屋做担保，而且可以先把房屋过户到王某名下，以保证自己还款。若之后还不上就直接以房抵债，王某表示同意。于是金某在未与李某商量的情况下，擅自利用自己手中的代理权将李某的房屋过户至王某名下，双方签订了《房屋买卖合同》（为行文需要，此份《房屋买卖合同》称为“买卖合同一”）并办理了过户登记。因为该房屋实际仅用作金某借款担保，所以金某既未交付案涉房屋，王某也没有支付房屋转让款，且为降低税费，合同还约定了较低的转让金额。
一年后金某向王某偿还了借款，王某既已收回出借款，便依金某要求与其又签订了第二份《房屋买卖合同》（同上，称“买卖合同二”），并将房屋过户至金某名下，双方还是没有任何支付购房款或交付房屋的行为。
直至李某回国数年后，偶然发现自己的房屋被登记在了金某名下，便质问金某并要求其把房屋退还给自己，金某对此却不予回应。李某很生气，自己只是委托李某将房屋代理出售，怎么该房屋却登记在了李某名下，而且还是经王某名下过户给金某的，自己该如何维权？
金某是如何将李某的房屋变成“自己”的房屋？
解析：
案例中金某的操作看似很复杂，但其实他主要是利用了《民法典》的两个条款便将李某的房屋变成“自己”的房屋。
首先，根据《民法典》第162条之规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”由于李某已经授权金某代其出售房屋，金某有权单独与王某完成房屋转让的所有手续，且该转让结果对李某产生效力。因不动产登记中心不会对房屋转让的过程进行实质性审查，在确认双方手续齐全且金某具备代理权的情况下，金某将房屋过户至王某名下即视为李某将自己名下的房屋“卖”给了王某。
其次，根据《民法典》第214条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”故从权利外观角度，自房屋过户登记至王某名下时，在法律层面王某就是房屋的所有权人，作为所有权人王某能够对房屋进行后续处置。
最后，金某利用王某已收回出借款，案涉房屋究竟归谁所有并不在意的心理，以自己名义与王某再次签署《买卖合同二》并取得该房屋的所有权。仍然是依据《民法典》第214条的物权公示原则，从权利外观角度看，自房屋过户至金某名下之日起，金某也就成了案涉房屋的新所有权人。
李某应当如何维权？
解析：
（1）李某的第一次维权：
金某的操作看似每一次的转让都很合理且有据可查，其实并不尽然。
从金某和王某来回转手房屋的过程来看，双方除了签署房屋买卖合同及办理过户登记行为外，实际在双方间并无真实的购房款交付、及房屋交付等正常房屋交易所必备的“买卖”实质，构成了“通谋虚伪”的行为，即《民法典》第146条第一款所规定的“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”，金某与王某的行为表面看是房屋买卖，实际上是属于典型的让与担保行为（即名为财产转让，实为债权担保），双方关于房屋买卖并非真实意思表示，而是双方通谋虚伪的结果，双方关于房屋过户行为只是作为担保的一种方式（法律上视为“让与担保”情形，事实上金某的代理权限中也无提供担保的授权意思表示），“买卖”并非双方的真实意思，“担保”也非原产权人李某的真实意思，故此处的《买卖合同一》应属无效合同。
根据《民法典》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。”
从法律规定而言，原房屋产权人李某有权通过对《买卖合同一》确认无效后，取回对该房屋的所有权。因此，李某向法院提起了诉讼，要求法院判决金某与王某所签署的《买卖合同一》无效，并同时要求确认该房屋为李某所有。经过法院审理后，法院如愿判决认定了《买卖合同一》无效，但并未判决支持该房屋归李某所有。
这个结果再次震惊了李某，那问题又出在了哪里呢？法院判决文书中给出的理由是，2012年已登记在王某名下的该房屋因金某偿还了对王某的债务，房屋产权是因《买卖合同二》而过户登记至金某的名下，即金某并非直接从原所有权人李某处取得的房屋。《买卖合同一》虽是金某与王某签署的，但因为金某是代理行为，《买卖合同一》约束的是李某与王某间的买卖法律关系。《买卖合同一》无效后，根据上述《民法典》第157条的规定，案涉房屋应该从王某名下，归还至李某名下。而现该房屋已然登记在了金某名下，仅基于《买卖合同一》的无效，王某已客观上无法完成“将取得的房屋返还给李某”这一路径。
（2）王某又该如何通过第二次维权，从而取得该房屋所有权呢？
王某本来完全是可以不需要经历这两次维权的，这是诉讼策略失误所致，不仅增加了诉讼成本并造成了讼累，但这不是本案例讨论的重点。让我们回到本案的后续处理。
事实上，既然法院已判决认定《买卖合同一》无效，根据无效合同自始无效的原理，王某因《买卖合同一》取得的案涉房屋所有权自始自终是无效的，即王某并不真正享有案涉房屋的所有权。在王某不享有案涉房屋所有权情况下将房屋再次转让给金某，并办理房屋过户登记手续的行为，则属于典型的无权处分行为。根据《民法典》第311条的规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。
最终，在李某通过再次起诉要求确认《买卖合同二》因无权处分而无效后，自然有权要求因无效的《买卖合同二》而取得案涉房屋的金某应将房屋归还给李某。
在此，需要提醒的是，并非所有无权处分行为都可以追回所有权的。因为《民法典》第311条还规定：“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。这就是善意取得制度。
本案例因代理人金某明知该房屋实际是属于李某的，只是其利用了代理权的便利与王某的疏忽取得案涉房屋的所有权，显然金某的代理行为并非“善意”；同时，先后两份买卖合同涉及的转让价格也明显低于合理市场价，且不存在实际支付等非“善意”行为，才使李某能够“幸运”的最终取回该房屋的所有权。
如果王某当初正常将该房屋推向市场出售、或金某取得该房屋所有权后再次以正常价格出售，则李某想要再次取回所有权就难上加难了，最后即便是通过诉讼也只能是向金某追索损害赔偿的债权。
律师建议
无论对于房屋出售人还是购房人，买卖房屋行为对于个人和家庭都是一件大事，一般情况下建议购房人可以与房屋所有人直接交易买卖，这样可以避免因审查代理人资格不当或代理权限不实等，产生与代理相关的风险。
确实需要代理人代为办理房屋买卖事宜的，需要认真核对代理人的资格，代理权限，最好是选择具有资质且有实力的代理中介机构。在出具委托授权文书时，要重视授权的权限、授权时限等重要授权信息，必要时对该授权书予以公证。
出售房屋的所有权人尽可能亲自关注代理售房的全过程，至少随时与代理人保持联系并让其出具相关的交易文件，有条件的情况下甚至可以与购房人进行直接对接并了解相应的售房信息和过程等。
以上，就是本期「5分钟读法律」专栏关于“代理人卖房损害房屋所有权人利益问题”话题的全部内容。
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