来源：台海网
台海网11月2日讯（海峡导报记者陈捷郑丽金/文）昨日，导报推出“公摊面积该不该取消”话题，报道了多位市民、网友遭遇的公摊问题及其看法，报道引发不少市民关注和热议。那么，根据相关法律规定，住宅的公摊通常是多少？公摊面积有多少消费陷阱？购房者应如何防范公摊面积的“坑”？遭遇公摊消费陷阱该如何维权？
针对这些问题，导报记者采访了法学专家和律师，请专家和律师详解“公摊问题”并为购房者维权“支招”。让我们来听听专家和律师的观点。
1问
住宅公摊面积怎么算？
北京观韬中茂（厦门）律师事务所合伙人许炜律师：房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积通常包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道，以及为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房等。目前国家没有明确规定公摊面积必须控制在哪个区间范围内，但不同楼宇公摊比例的合理范围如下：（1）低层住宅（一般总层高7层以下的房子）公摊率为7％-12％；（2）小高层住宅（一般指7-11层）公摊系数在10％-15％之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％-20％之间；（3）高层住宅（一般指12-33层）公摊率为25％以上；（4）别墅类的公摊率为1％-8％。
2问
如何识别公摊比例？
许炜：开发商在售楼处必须公开房屋面积预测报告，可以从这个报告中查出所购房屋的相关面积数据，拿总的建筑面积减去套内的建筑面积，再除以总的建筑面积，就可以识别出公摊比例。业主也可以从以下三个方面查询所购房产的公摊数据：（1）向房地产商索取公摊数据；（2）查阅所购房产设计单位、规划单位、测绘部门等机构的相关文件；（3）查阅购房合同中约定的公摊面积。
3问
公摊面积有多少陷阱和隐患？
许炜：公摊面积的存在使得购房人实际可使用的房屋面积“缩水”，花“大”钱住“小”屋。因为买房是以建筑面积为计算单位，比如100平方米的房子，可能到手只有70多平方米。那“隐藏”的20多平方米，实际上就是公摊。现在有部分开发商利用公摊面积虚假宣传、欺诈销售的情况。比如开发商打着“赠送面积”的旗号，实际上对公摊面积二次销售；公摊被挪作商用，本应属于业主的收益不知去向；公摊面积对应的装修费、物业费等易被重复征收。
为防范公摊面积的坑，购房时可先看楼栋是否有毫无用处的异形造型，了解楼栋的设备层在哪里、有多大，看平层图并问清电梯数量与位置，问清走廊位置与面积等。如果开发商以前的销售存在虚假宣传、欺诈销售的问题，可以视情况提起相关的违法查处，必要时还可以提起相关诉讼来维护自己的合法权益。
4问
如何避免开发商利用公摊坑消费者？
许炜：在当前没有取消公摊面积的情况下，建议尽量将公摊制度及业主可享有的附属权益完善化、透明化。首先，建立专门第三方机构，对公摊面积进行计算、监督。一个住宅小区公摊数据的计算较为复杂，需要经过以下程序:一是设计单位的图纸计算，二是主管部门对公摊的核算工程完工后，测绘部门还要重新计算房产面积。目前涉及到公摊测量，我国有两个国家级标准，分别是《房地产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》，但由于缺乏第三方监督，一些地方缺乏多测制，公摊面积计算不透明。由于公摊面积的计算较为复杂，普通消费者难以自行算清，故需建立由第三方监督的统一公摊面积计算方法，避免某些开发商利用这个不对称的优势坑害消费者。
其次，依据《民法典》第994条的规定：小区内公共分摊部分的处置权归业主所有，公摊部分的经营性收入同样归业主所有。物业一般仅有权代为营收管理，但并不意味着这部分收入就是物业的，在扣除合理支出与成本之后，剩下的收入同样还是归业主所有。故有关部门应加强对物业部门的培训监督，建立健全投诉管理机制，提升业主维权意识，扩宽业主维权渠道，让这部分收入确实归业主所有。
5问
“取消公摊”是否影响“共有部分”的权利归属？
厦门大学法学院教授黄健雄：有人认为，《民法典》中的“建筑物专有部分以外的共有部分”是对公摊面积的规定，这种观点是不准确、不完整的。《民法典》第273条规定的“建筑物专有部分以外的共有部分”聚焦的是权利归属，即业主对建筑区划内的道路、绿地等“共有部分”享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务，转让专有部分时共有部分一并转让。但该条规定只是确立了业主取得区分建筑物后的权利，而未涉及取得之前的交易，更未涉及究竟哪些部分属于设计、建造时必备的共有部分，又或者共有部分包括哪些、能否或应否单独计价。但是，依据《民法典》可以确定的是，不论是否取消销售公摊面积，均不影响业主对共有部分的权属。
6问
房地产交易有望告别“公摊面积”？
黄健雄：公摊面积是房地产市场中“最不透明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。因此，建议从制度上堵住现行法规漏洞，考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。
调研显示：国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无统一规定，实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日，都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。实际上，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月，重庆市人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”，其最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。
前一段时间，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。房地产交易将有望告别“公摊面积”，近年来舆论密切关注的“买100平方米房子只得70平方米”现象有望终结。
