很多人都有买卖房屋的经验，但绝大多数人都只会考虑房屋的首付和月供是否能够负担。那么，你知道购买一套房子真正的成本有哪些吗？
今天这篇文章就和大家详细计算，实际上买一套房，我们需要付出哪些成本。
学会了这个计算方法，我们不仅可以在买房的时候更好地安排资金，更能知道卖房的时候售价多少对应多少收益。真正做到心中有数，买房卖方不糊涂。
我们以购买一套售价200万，面积80平的二手房为计算案例。假定首付3成，剩余全部用商贷，房贷利率4.9%，等额本息，按揭30年。房子目前持有时间为5年。
购买这套房子的成本分为以下几类：
一、首付成本
房屋总价200万，评估价200万，首付30%就是60万，商贷140万，月供7430元。
二、摩擦成本
购买二手房的时候，需要支付中介费，商贷费，税费等一系列费用，这里总称为摩擦成本。如果是一手房，可以替换为对应的费用。
中介费，按2.5%，是5万。
商贷费，按0.6%，是8400
契税个税，各1%，共4万。
增值税，持有超过2年不收增值税。
这里的计算方式是按广州的政策，大家计算的时候，可以根据当地的政策和房屋的实际情况来调整。
总计房子的摩擦成本是98400元。
也就是说，购买这套房子，实际的总价是209.84万，现金需要准备至少60万 9.84万=69.84万。
这笔开支明细可以在「我的买房账本」中记录下来，方便回溯。
总价200万的房子，面积80平，房屋的单价在2.5万，实际单价是2.623万。
三、贷款和利息成本
假定这套房已经供了5年整，用房贷计算器可以算出来贷款的成本。
5年中，每月还款7430元，总计还款44.58万。
其中已还本金116232.09元，利息成本329567.91元，还剩余1283767.91元的贷款需要偿还。
四、总成本
在这5年内，我们花费在这个房子上的总成本是多少呢？
总成本=首付成本 摩擦成本 5年贷款和利息成本
5年总成本=60万 9.84万 44.58万=114.42万
同时，在银行还剩余1283767.91元要还，假如在还贷的第六年开始把这套房卖了了，截止这个时间点，这套房子我们要付出总计 1144200 1283767.91=2427967.91元。只有卖到这个价格，才算是真正盈亏平衡。
（当然，这里没有计算5年内的房租收益，哪怕是自主其实也是可以换算房租收益的。如果想这样计算，可以算进去，实际不需要卖到242万多就能够盈亏平衡。）
我们可以算下，242万多的总价，相对于购入时的200万，要涨价42万多，也就是涨幅21.4%，年平均增长4.28%，卖出去才不会亏本。
其实，在房子买入的时候，我们就要考虑，这个房子将来有没有升值的潜力。一套房子入手，如果不能够逐年增值，哪怕原价卖出，其实都是亏的。
尽管很多人说，自住的房子不考虑卖掉，不需要管涨跌。但在大城市，很多人没有办法一步到位，都是先上车，在经济条件好了之后，家庭成员增多，考虑孩子的教育问题，还是会有改善置换的需求。
在购房前详细计算购房成本，对做出我们正确的购房决策还是有很大启发和帮助的。具体体现如下：
1、可以让我们明确首付和摩擦成本，避免资金不足。
也提醒我们，一套房子的摩擦成本其实是很高的，尤其是二手房。买房决策需慎重，避免频繁换。
2、清晰知道实际的月供，建议月供*12不超过家庭年收入的50%
3、明确房子的盈亏平衡点，假如N年后卖出，需要卖到多少钱才能够不亏本。
反过来也可以促使我们去思考自己的标的选择，这个房子价格是否合适，是否有增值潜力，而不是头脑发热就做出决定。
回到现实层面，虽然算下来持有一套房子的成本不低，但房子带给一个人的安全感和幸福感还是很高的。这就是为什么，哪怕要背负几十年的房贷，人们还是前赴后继，甘之如饴。
古语说：“有恒产者有恒心。”
在城市的万家灯火里，有属于自己的一盏，才让我们有了归属感，踏踏实实为生活奋斗。
如果你在攒钱买房或者换房，非常建议从现在开始记账来掌握自己每月的花销和结余情况，帮助你更快达成存款目标，早日实现买房换房哦。
文章来源：随手记社区 木子桃心说
