房价标价与实际价格一样吗,为什么同地段单价比房价高

首页 > 房产信息 > 作者:YD1662023-05-09 21:18:02

房价标价与实际价格一样吗,为什么同地段单价比房价高(1)

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

今天接到了一个咨询,很有意思,就两句话:北京现有房价是否为名义价格?真实价格是多少?

其实所谓的名义价格和真实价格,在经济学上本意是指是否扣除通胀因素的价格,所以也叫“货币价格”与“购买力价格”。

但后来人们把这概念做了引申,真实价格更主要的含义变成了:剔除掉了政策、法规、补贴、配资等一系列影响商品价值因素之后的价格。名义价格不变,就是对外公布的现实价格。

举个例子吧,前些年的春运火车票,票面价格或许只有200块,这就是名义价格。但真实价格是多少?是票贩子的平均售价,或许达到500块。因为这里面包含了排队、运气、限购,甚至是权力寻租的价格,这才是火车票价值的真实体现。其他的专家号和热门演唱会门票什么的也一样,黄牛手中的价格才是真实的。

再举个例子,比如很多国家的免费医疗,真是免费的吗?你排队能否折算成钱,耽误了病情能否折算,医生的水平不高能否折算?七折八扣下来,免费的东西或许是最贵的。而私人医院的价格或许才是真实的,因为那是充分市场竞争之后的结果。

很多人总怀念改革开放之前,说那会儿的物价低廉,房子更是分配的,美好的时光。但真的是这样的吗?人员流动的自由度能否折算,每个人体力精力的付出能否折算,就业资格能否折算?

再一点,之所以当年的商品价格低,那是因为“城乡剪刀差”,是城市居民榨取农民血汗之后的价格。没有农民的无奈付出,城里人凭什么能吃到低价的商品粮。中国农民苦难奉献了至少30多年,这才换取到了中国的工业化基础。这种真实价格简直都没法计算,斑斑点点都是农民的泪水与血汗,换来的还是城里人的蔑视与排斥。

那影响房子价格的因素都有什么?主要就是政策、财政与金融等三种手段。

首先是政策手段,也就是限购。比如北京户口就能买房,外地人就得有工居证或五年社保。

那北京户口值多少钱?工居证多少钱?5年社保多少钱?

我不知道也不能说,我能告诉你的是至少值10万块钱,多了能大几十万上百万。

当然,会有人说这么说不对,因为这些资格都是不能交易的,法律不允许。这我知道,但我想说的是,世间万物,一切都有成本,而所有成本,都可以用金钱来衡量。户口什么的当然不可以交易,但就是有黑市存在。这只是简单的事实判断,是有没有的问题。而所谓的应不应该、好不好、对不对什么的是价值判断,那是自己的理解,或者是法律该管的事儿,我管不着。

另外的政策手段还有限售,比如政策房保障房和回迁房的五年禁售期什么的,这不太好算,暂时不理。

财政手段。主要指的就是税费,北京现在是有满二满五和是否唯一的限制,否则就得交增值税所得税等等。这我也不知道应该怎么统一,但常规来说,如果满五唯一,在不含中介费的情况下,就是1%的契税,其他忽略不计。而如果加上其他的税和中介费,平均下来5%是平均值。

那以北京600万的中位数计算,财政成本至少在30万左右。

金融手段。很简单,就是贷款的额度,北京现在首套房最少也得35%首付,二套房更是60%起步。而在其他的一些城市,早就降到首套30%,二套50%了。

而且还有一点,在北京,如果是二手房,想真正实现35%是非常难的,几乎没可能。因为各个银行大多都严格执行评估,做手脚的空间很少,无法高评。而在外地呢,据说是做到高评不难,也就是按实际总价贷款不算难事儿。

那也就是说,外地的30%是真实的,而北京的35%是名义的。而且北京还严格执行非普线的标准,这导致很多刚需的首付经常在50%,甚至更多。

房地产之前曾经流行过一阵子真实价格的计算方法,也就是用首付来计算价格。打个比方吧,某小区房价6万,100平就是600万,这就算名义价格。真实价格呢,要看你真正支付的首付。比如说前些年大多是30%,那真实价格就是每平1.8万,因为你用180万就得到了这套房,之后的月供另算。

那如果再降低首付比例呢,比如之前行情不好的时候经常有开发商提供无息首付贷,甚至有的能低至零首付。那如果以20%首付计算,6万房子的真实价格就是1.2万。而现在是银行控制平均贷款率达到50%,那真实价格就是3万每平(计入二套的话会更高)。

能理解了吗?假定北京和其他城市同为600万总价的房子,北京的真实价格是300万,而小城市是180万。

那如果加上之前的成本,300 30 10=340万。在北京买一套总价600万的二手房,真实成本是至少340万。而其他中小城市,就算是30%首付,算上税费什么的也不超200万。

什么是真实价格?不是这表面的一串数字,而是你得到这件商品所付出的全部成本,包含为背后服务所付出的所有价值体现。包括时间、精力、体力、智力、权力和运气等各个方面的总体成本。(这里就不用机会成本了,只用会计成本)

那也就是说,同样一套名义价格为600万的房,在北京如果想立刻得到,得花340万起;而中小城市只用花200万,这就是真实价格。这还没算二套房呢,那将差距更大,北京的成本将更高。

那这问题来了,面对这一个结果,可以得出两个不同的推论。

1、北京房子的真实价格已经这么高了,甚至高出小城市一倍的成本付出,那很有可能导致名义价格下跌啊。

2、在北京真实价格如此高昂的情况下,房价依然坚挺,那如果放松各项限制手段,这名义价格还有可能上涨啊。

我不知道是该上涨还是下跌,就看你自己的判断吧。

仅供参考。

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