租房水有多深？
房东怕自己的爱房遇上不珍惜的租客，租客又怕小气的房东耽误自己的工作生活。
作为很多人都要面临的事情，租房应该如何避免踩坑？在签订租房合同前又该注意些什么？
租客迟迟不支付租金，房东将其告上法庭
2020年，小吴将自己家建设的房屋出租给一公司作经营使用，该公司在租房后，自行在房屋周围加建房屋。
此后的一段时间里，该公司都没有按约定支付租金，小吴无奈将该公司起诉至法院，要求支付租金并承担违约责任。
戏剧性的是，法院审理查明，小吴自建的房屋并未经过规划部门的审批，也没有取得建设工程规划许可证。
租房的公司提出合同无效，并要求小吴补偿他们所有的损失，退还相应的租金。
经过法庭审理，确认双方之间的《房屋租赁合同》无效，并要求租房的公司立即腾房支付房屋占有使用费，公司的损失按双方的过错程度承担。
看了小吴的经历，很多人应该会问，在什么情况下，房屋租赁合同会被视为无效？市民在租房过程中，又该注意什么问题呢？
就此情况，读本君咨询了云南天外天（丽江）律师事务所的杨慧律师，为大家科普作为房东或者租客，在租房时应该注意什么，又有什么坑需要避开。
出租人未取得相关许可证建设的房屋，租房合同无效
杨慧介绍，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
合同无效会存在以下隐患，无论是出租方还是承租方都应注意：
一、合同无效后果处理事项繁杂
房屋租赁合同被认定无效后，法院在处理合同无效后果时会涉及房屋返还、房屋占有使用费、公共事业费用、保证金、押金、装饰装修损失、设备损失、改扩建损失、搬迁补偿款等诸多事项，且往往本诉与反诉交织，如遗漏个别后果处理可能造成双方利益分配的失衡，故审理时存在一定难度。
二、导致合同无效的当事人过错认定难
在无效房屋租赁合同案件中，导致合同无效的情形通常较为复杂。法院在对相关因素进行审查时，尤其对于租赁房屋的产权状态和违法性质等相关事实，往往因租赁房屋建筑年代久远，相关法律法规、政策文件已发生变化，或房屋历经多次改扩建等诸多原因，对当事人的过错认定存在困难。
三、无效后果损失认定难
实践中，租赁房屋系违法建筑是导致租赁合同无效的主要情形。承租人要求出租人赔偿装饰装修或改扩建损失，尤其在租赁房屋因违法性质被拆除或部分拆除、装修现状不复存在的情况下，如何准确认定因合同无效产生的装修等损失是该类案件的审理难点。
四、房屋占有使用费确定难
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。然而，实践中个案情况不尽相同，如在租赁市场价格大幅波动、标的物违法、房屋存在严重质量瑕疵、当事人未实际使用房屋等情况下，法院是否参照、如何参照合同约定的租金标准对房屋占有使用费进行确定存在难度。
因此，房屋出租方出租的房屋一定要证照齐全，承租人在承租过程中如需改建、扩建也务必要配合房屋产权人办理相应的建设规划手续，以免造成不必要的麻烦。
无论作为房东还是承租人，租房都有一定的技术含量，大家一定要在合同签订之前，就问清以上事宜，避免出现不必要的纷争。
