北京市东元律师事务所王文静民商事诉讼纠纷团队，专注民商事纠纷十余年，办理了大量的房地产纠纷、继承纠纷、合同纠纷、侵权纠纷等。专业功底扎实，办案经验丰富，值得信赖和托付。
最近有朋友咨询我三定三限三结合的回迁房未满5年上市交易是否合法？提到三定三限三结合的房产，很多人不禁要问，三定三限三结合是什么意思？这类性质的房产比较小众，可能大家在日常生活中接触不多。我们先来解释一下这三个“三”都是什么意思？然后我们再来谈论交易合法与否的问题。
三定指的是定性、定向、定量。具体来说，定性：此类定向安置房为普通商品房性质，土地供应采取定向供应原则。定向：专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农（居）民安置使用。定量：严格限定需定向安置的农（居）民的人数、标准和建设规模，即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握。
三限指的是限户型、限价、限交易。具体来说，限户型：原则上按照国办发[2006]37号文的有关规定，执行"90/70"的相关标准。限价：此类定向安置房的销售价格可按：一级开发成本 建安成本 相关税费 出让金（毛地价） 类似经济适用房建议的合理利润率(3%)进行核定。防止畸高畸低，体现既照顾和保护被征地拆迁农（居）民的利益，又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则。限交易：此类安置房不予办理预售许可，严格掌握定向、定量的原则；此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照"两限"”普通商品房”退出机制的有关规定办理。
三结合指的是此类定向安置房建设方式应与相对应的征地拆迁方式相结合；此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合；此类定向安置房建设应与我市现行的农村地区拆迁安置用房政策相结合。
搞清楚了它的含义，我们再来说说交易合法性的问题。现实生活中，房价居高不下，这类型的房产相对市场价来说是比较吸引人的，很多人出于经济压力的考虑可能会购买这类型的房产。我们代理的案件中，买卖双方出于保险的考虑，大部分都会在购房合同中明确约定待5年以后符合上市交易条件在办理产权过户手续等类似的条款。看似万无一失，但随着房产市场价格的波动，或者卖方觉得卖亏了亦或买方觉得出价高了，从而引发解约纠纷。我们代理的案件中，基本都是围绕着此类房产未满5年上市交易合同有悖于法属于无效为由，双方进行激烈的唇枪舌战。
为何会以此为由呢？是因为三定三限的回迁房上市交易期限，确实有明文禁令，即“三定三限”定向房产权性质为定向安置住房。安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。房屋产权证上应注明“三定三限三结合定向安置房，取得房屋产权证或契税完税证明之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益”字样。如遇特殊情况，确需在5年内转让的，由房屋所在区县人民政府指定机构按原销售价格回购，纳入本市保障性住房统一管理。
但是未满5年上市交易合同真的无效吗？这个答案是否定的。根据《民法典》的相关规定，违反法律或者行政法规的强制性规定，合同才是无效的。而现行有效的关于三限房限制交易期限的规定都是部门规章或者规范性文件，不属于法律或者行政法规。因此，即便违反这些禁令依然不影响合同的效力，所以即便三定三限的房子未满5年上市进行交易，合同依然是有效的。因此，一般遇到这类性质的房产纠纷，我们不建议当事人以此为由解约。
