市场还在等待更大的利好，如有条件放开一线城市限购，降低首套、二套首付比例
图/视觉中国
文｜《财经》特约作者 刘昕 记者 王博
编辑｜王博
金九银十过半，尚无明显复苏迹象的楼市在国庆节前迎来两大利好政策。9月30日下午，央行、财政部双剑齐发放松楼市。
央行规定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。
税务方面，财政部新政表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，“卖一买一”的置业人群将享受个人所得税退税优惠。
关于退税资格，链家内部已发布的解读资料显示，出售异地住房，规定时间内在北京购房不可享受优惠；网签合同在10月1日之前生成，但取得个税票的时间在此之后，可享受减免。
部分行业专家认为，930两大新政主要为了鼓励刚需和换房客，尤其对后者更有利。
德勤中国首席经济学家许思涛认为，此轮楼市放松政策对市场有一定正面作用，但促进市场回暖的力度不大。以税费优惠为例，约是交易总价打了1%-2%的折扣。
今年以来，针对房地产市场需求收缩、融资困难、预期转弱等困难，政策频出，但行业仍在低位运行，不断探底。十一之前，多部委齐发的政策包对购房者影响几何？能为楼市增添多少暖意？出手买房的时机到了吗？
宽松政策下，谁受益？省多少钱？10月5日，《财经》记者从多位北京房产经纪人处获悉，宽松政策出台后，前来咨询的卖家更多了。在北京，名下有多套房的业主不在少数，卖房时缴纳的个人所得税占买卖差价的20%。有些原值只有二三十万的老房子，卖房时个人所得税接近100万，换房成本较高。此次“卖一买一”税收优惠政策降低了换房成本，让一些非“满五唯一”的房源流动起来了。
财政部支持个人换购住房的征税新政显示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
（链家内部发布了换购住房免税资格解读。来源：采访对象提供）
此前，个人出售房屋时，“满五唯一”情况下免征个人所得税，其他情况需缴纳的个人所得税一般有两种计算方法：按房屋成交价（评估价）减去房屋原值之后差额的20%征收，或者按出售时总房款的1%征收。
以第一种计算方式为例，假设一套房屋成交价200万，原值150万，个人所得税为（200万-150万）×20%=10万。按照新征税标准，如果新购住房价格高于或等于200万，个人所得税10万元将全部退还。如果新购住房价格小于200万元，则按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
相比之下，公积金利率下降，每月能节省几十元，对于购房者的刺激作用不大。
以100万元公积金贷款为例，按贷款期限30年、贷款利率3.25%、等额本息的情况计算，每月需要还款4352.06元。公积金贷款利率下降至3.1%之后，每月还款额为4270.16元，较之前下降81.9元，本息合计下降约3万元。
一位昆明的房产经纪人告诉《财经》记者，在昆明，公积金涉及的人群不多。部分买房人因为名下房子数量多、基数缴存不够等原因，无法申请公积金贷款，十个买房人中大概仅两三人有公积金贷款，因此咨询政策的人不算多。
在930公积金购房贷款利息下调前一天。央和和银保监会也下发了下调商贷利率的通知。通知规定，2022年6月-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可以阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。具体如何调整，由各城市根据当地房地产市场形势变化及调控要求自主决定。同时，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
据易居研究院智库中心统计，满足“今年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”这一条件的城市有23个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连等，全部为二、三、四线城市。
（全国70城6~8月新房价格指数环比和同比涨幅均为负的城市。来源：易居研究院智库中心）
大理是满足阶段性放宽首套住房商贷利率下限的城市之一，一位大理的房产经纪人告诉《财经》记者，由于政策出台是国庆假期前夕，目前银行、房产交易中心都是休假状态，商贷利率下限是否要调整、如何调整，还没有官方通知。目前来看，市场对政策没有明显反应，看房人在十一期间也没有增多。他认为，需要等到具体措施出台后再看。
58安居客房产研究院分院长张波认为，此次三个政策方向性明确，分别针对首套置业和二套改善需求。但是针对首套置业的两个政策可能影响有限，因为仅涉及利率的下调。目前来看，利率下调对于购房者实际的拉动效应不是很强，此前LPR （贷款市场报价利率）也在持续下调，对市场影响没那么直接。
而针对改善型置业的免税政策影响面较大。该政策是全国性的，没有城市区分，尤其在一二线热点城市，效果会非常明显。在北京，卖房时缴纳的个人所得税占房屋买卖差价的20%，如果这部分所得税能得到减免，对于改善型需求入市的作用相对直接。
购房时机到了吗？“我打算2024年再看看市场。”930楼市政策组合拳刚刚推出后，一位计划购房的网友在朋友圈写道。
买涨不买跌是大多数购房者的置业理念。即使市场下行、政策组团让利，也很难打动一些潜在购房者。他们想到此轮周期性调整的底部显现。
我爱我家前副总裁胡景晖认为，从住房交易量和价格看，五六月有触底反弹的迹象，但是由于七八月的“断贷潮”，市场信心又受到打击，8月的数据相对低迷。
根据国家统计局数据，2022年1月-8月，全国房地产开发投资9.1万亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资6.9万亿元，下降6.9%。全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降23.0%，商品房销售额为8.6万亿元，同比下降27.9%。其中商品住宅销售面积同比下降26.8%，销售额同比下降30.3%。
中国人民大学不动产研究中心执行主任况伟大认为，判断楼市趋势，应看先行指标，例如开工量、施工面积、土地取得等，若这些指标处于低位，楼市可能会继续下行。
