《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局，证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。那么，购买了没有预售许可证的商品房，应该怎么处理？
案情经过
2021年5月东某通过某房产咨询中心介绍购买了田某的一套在建期房，东某在当日即交了购房款和中介费，但在交费后却被告知房屋已经售出。东某认为房产咨询中心对房源的材料核查不实，致使买卖合同无法履行，遂将田某、房产咨询中心以及开发商一并起诉至法院。
原告东某向法院请求：
1.要求田某和某房产咨询中心返还购楼款174000元及中介费2000元。
2.二被告承担本案诉讼费。
对此，开发商辩称：
主张驳回原告对其的诉求。基于以下几点原因：
1、房地产公司与原告间不存在买卖合同关系，也没有收到原告的购楼款；
2、房地产公司出具的购楼票据是按照蒋某、田某的要求来完成蒋某、田某购房的交易；
3、蒋某作为房地产开发有限公司的施工方，按照双方施工的约定，在施工期间是由蒋某垫付施工费，然后开发公司以楼房抵顶工程款，本案所争议的楼房正是在蒋某给公司出具借据的前提下，公司将该楼房借给蒋某抵顶蒋某与田某的欠款。该过程与房地产开发公司没有关系。
房地产公司在整个交易过程中，没有收到原告方、被告田某以及施工方蒋某的任何款项。
法院查明
2021年5月2日，原告东某通过向被告某房产咨询中心缴纳了2000元中介费，在被告田某手里购买了某房地产开发有限公司正在施工尚未建成的XX小区5号楼2单元14楼东，面积为127.64㎡，售价为1350元/平米。后该楼出现在了多张某房地产开发有限公司出具的购楼收据（楼票子）上。截止到本案庭审辩论终结前，被告某房地产开发有限公司仍不具备售楼预售许可证。
判决结果
法院经审理后，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十七条、第九百六十一条、第九百六十四条、《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号第二条之规定判决如下：
一、 东某与田某之间的房屋买卖合同无效；
二、 田某于本判决生效后十日内返还东某购楼款174000元；
三、某房产咨询中心于本判决生效后返还东某中介费2000元。
律师观点
根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效”。
本案中，东某与田某之间的房屋买卖合同应当认定为无效，东某以一房多卖为由主张解除合同该主张不能成立。东某与某房产咨询中心之间的中介合同，因中介未促成合同成立，中介有义务返还中介费。根据合同的相对性，本案中某房地产开发有限公司与东某之间不存在债权债务关系。
拓展阅读
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第九百六十四条 中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。
