城里房子价格高，住房空间紧凑，那么，城里人可到农村买大房子住吗？高邮一位城市居民到农村买了一套房子，不料交易双方都被村民小组告上了法庭。法官表示，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
绘图 袁亮
私下买卖农村房产，被村民小组告上法庭朱某是高邮某村民小组的村民，多年前，村里分给他家一块宅基地，他在上面建了一幢两层楼房用于居住。
吴某是城市居民，他向往农村清新的空气、安静的环境和门前的一小块菜地，也想带着家人住到朱某所在的村组，但他却不是这个村集体组织的成员，没有获得宅基地的资格。于是，他想到了买一套现成的房子，这样就可绕开获得宅基地的问题了。后来，他找到了朱某，两人一合计，交易就谈成了。
2016年4月22日，朱某与吴某签订售房协议，朱某将自家房屋出售给吴某，售价7.5万元。按照协议，朱某交付了房子，吴某给了房款，带着家人住进了那幢两层楼房。
关于这宗交易，两家人都没意见，但村组却不这么看。他们认为这宅基地的所有权是村里的，朱某无权自行处置。村民小组将朱某和吴某两人一起告上法庭，要求确认他俩签订的售房协议无效。
交易违反法律强制性规定，属无效合同高邮法院界首法庭刘玲法官主审这个案件。在了解朱某和吴某交易经过以及村民小组的意见后，刘玲法官表示，根据相关法律规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
被告朱某与吴某签订的房屋买卖协议，虽然是双方当事人在平等、自愿基础上签订的，意思表示真实，但因被告朱某卖给吴某及其家人的房产，系属于农村宅基地上建造的房屋，朱某将房屋出售给吴某时，该房屋所在的宅基地在事实上也随房一并转让。
但因农村村民对农村宅基地只有使用权，没有所有权，吴某购买房屋时，也不是该村集体组织成员，因此朱某与吴某签订的房屋买卖协议违反法律强制性规定，应属无效合同。据此，刘玲法官支持了村民小组的诉讼请求。
【法官释法】国家已颁行8个法律文件，禁止城市居民到农村购房
据介绍，随着房屋价值的激增和城镇化建设的推进，涉及农村房屋买卖合同的案件大量增多。涉案房屋涉及的利益巨大，难以调和，加之纠纷持续时间较长，又与特定身份关系、添附利益、历史问题、政策变动等因素交织在一起，所以，这些纠纷通常错综复杂。
“本案中农村房屋买卖合同已签订，房款已付清，且房屋完成了实际交付，最终被认定为无效，依据是我国关于农村宅基地制度设计和农村房屋买卖相关政策法规。”刘玲法官介绍，1999年以来，国家颁行了8个有关农村宅基地及其建筑物房屋流转方面的法律文件，其中核心要义是：禁止城镇居民在农村建房；农村居民建房要通过村、乡镇、县三级同意或者批准；非本村村民购买农村房屋虽然尚无禁止性规定，但在司法审判形成的共识中，一般持否定态度。
所以，在目前的政策法律背景下，想要在农村建大宅子，必须符合几个方面的条件：首先你得是村集体组织成员，拥有获取村集体分配宅基地的资格；其次，村里按照一定的程序和条件，将宅基地的使用权分给了你；第三，通过村、乡镇、县三级同意或者批准。
通讯员 刘玲 宋薇
记者 刘旺
编辑 晴子
