工业厂房
前几天有个朋友向我咨询购买“工改工”类型公寓有什么法律风险，之前几乎没有接触过这方面的事情，所以查了下资料，作了个了解。
什么是“工改工”？
“工改工”指将现有旧厂房改变为新型产业用地，将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，升级后的物业包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。前面这个朋友所提及想要购买的公寓，就属于“工改工”项目中的配套公寓。
公寓
“工改工”的配套房产转让有哪些限制
由于土地性质是工业用地或含有工业用地的混合用地，所以，除属于商业用地部分的建筑以外，通过“工改工”建成的房产在转让上是受到限制的。一般情况下，受让人必须是企业。
1、工业配套宿舍受让主体有限制，受让人除限是依法登记的企业外，该企业还须持有与拟购买的工业配套宿舍位于同一行政区内的工业楼宇。
2、符合条件的受让人（企业）在同一行政区内累计购买工业配套宿舍的建筑面积不得超过其持有的工业楼宇总建筑面积的30%。
3、对于因继承、受遗赠、共有财产分割而取得工业楼宇及其配套宿舍的，则不受受让人须为企业的限制。
法律风险
因为这类房产在转让时有特殊的限制，所以在购买时必须注意以下风险：
1、了解清楚所购房产的土地性质，如果是工业用地，其房产的转让需要具备特定条件，如需要企业资格，甚至对企业所属行业等也有限制。如果属于商业用地，其房产转让一般没有限制。但是建议购买前做好充分的了解，最后能够获得项目相关的政府文件。
2、个人购买该类用地上的配套宿舍房产，通常是由个人注册一个公司，然后以公司名义购买并持有。在这种情况下，需要考虑自身是否具备成为公司*的条件，以及后续如果房产转让的需要承担的成本风险。
