为什么同样是120平,有的地方可以做出一个四居有的地方只能做出一个紧巴巴的小三居,因为公摊面积不一样,买房要注意三个面积。
①建筑面积
②套内面积
③公摊面积
所谓的建筑面积就是你在各类APP上看到的面积,你去中介那边问,一般也是默认报的建筑面积。
而套内面积呢,就是你的实际居住面积,就是你拿个尺子在房间里面量,各个房间的面积加起来就是套内面积。
为什么会有这两个面积呢?
因为有公共区域,比如说电梯井,楼梯间,管道井,这些是要算到总建筑面积里面去的,然后摊给每家每户,这个就叫公摊面积。
建筑面积120,套内面积100内20平,就是你分摊的电梯井,楼梯间,这些你想要得房率高,记住两个诀窍,一个是数楼层,一个是数面积,数楼层就是你看你这个房子一共有多少层,总楼层越高,实际的面积就越小,你公摊的就越多。
具体一点
总楼层七层以下的公摊10%
一般17-11层的公摊在百分之14%
12到18层的公摊占百分之18%
19到33层的公摊占20%,
为什么会有这样的公摊分配?因为建筑设计防火规范,七层以下的楼只需要一部敞开楼梯,
7到11层的楼需要一部封闭楼梯间加一部电梯
12到18层的需要一步防烟楼梯间加两部电梯
19到33层的需要两部防烟楼梯间加两部以上的电梯
也就是说它的楼越高,它的公共区域也叫交通核就越大,你拿到的实际面积就越小,你去看,一个五层的板楼和一个19层的塔楼,同样的120平,你进去感觉完全不一样,那数面积又是怎么回事呢?就是说两栋楼。
比如说总高都是18层,都是一梯两户,一栋是90平,另外一种是120平呢,120平的得房率就更高一些,这个也是由消防要求决定的,就是你的户型小。但是消防要求是不能缩水的,比如说楼梯长5.1米,宽2.6米,这个是固定的,这样的话小户型的房子他摊得就多,你说还有这么多门道呢,但这些都只是信息差,他不是坑,你不懂的话,你就问销售,他也会告诉你公摊面积,真正的坑在这两个地方。
【1】无法测量
房子你可以量,但是公摊你怎么量,我刚才讲的那些很多都是第一次听说,你说公摊你怎么量,所以这里就有一个漏洞,要知道楼盘在销售前有一个重要的步骤,就是找专业的测绘公司实地测量,拿到测绘报告才能办证,可问题在于,万一有开发商和测绘公司心照不宣,违规操作,多写那么一丁点,你怎么知道你很难拿到这个报告,你比如说一共4000套房子,均价51000平,那开发商每多出0.1平方米的公摊就多出来两千万,
【2】 开发商利用公摊重复收费
就算测绘公司的数据没有问题,你怎么知道哪些地方是被化作公摊,因为公摊的划分是没有统一标准的,方式也是五花八门的,如果开发商动点歪心思,他是可以钻空子的,最典型的就是把消防应急场所画作公摊区域,先收你公摊的钱,然后呢,人家又把它改为车位卖给你再收你车位的钱,一个车位二十万一百个车位就是20001000,一鱼两吃,你呢,从头到尾都不知道。